“一哥“争夺战：绿地VS万科

一、地产“一哥”争夺战

2014年，中国房地产行业较大的戏码之一，应是绿地VS万科的地产“一哥”争夺战。

年初，绿地集团董事长、总裁张玉良就高调表示，他的新年愿望之一，就是要把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

绿地似乎已经准备好了迎接这一刻的到来。绿地年初公布的2014年销售目标为2400亿元，而万科的销售目标为2000亿元。若按此排名，绿地的销售规模将在2014年彻底超越万科，夺走地产“一哥”的宝座。

然而，当了13年地产老大的万科，会轻易将霸主之位拱手相送吗？

万科、绿地2009年-2014年房地产销售额比较

面对绿地的公开挑战，万科表现出一贯的淡定。万科总裁郁亮的说法是，万科要做一等别的优秀企业，这不一定就是指规模大。公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量一等别企业的标准。如果在房地产行业，有企业超过万科，万科不会介意，万科现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争力。

绿地展露出新霸主的咄咄气势，而万科亦应对出老霸主的沉稳风范。2014，究竟谁赢谁输，不能只靠“斗嘴”，**终还是公司综合实力的PK。

万科、绿地2010年-2013年销售额同比增幅对比

二、张玉良手中的牌

超越万科，张玉良所言并非妄语，“也就2个项目的差距。”绿地集团地产业务的销售规模从2009年约为万科的一半，到2013年几乎已经追平万科。按照绿地和万科各自发布的2013年业绩数据，2013年全年万科累积完成销售额1709.4亿元，绿地是1625亿元，双方仅差80亿元。

尤其值得一提的是，绿地2013年销售额同比增幅为50.74%，万科则仅为22.71%。按此测算，2014年，绿地的销售额将为2449.56亿元，万科为2135.12亿元。这与两家公司近日公布的2014年销售目标基本一致。

绿地如何保障自己完成这一“高大上”的销售目标？答案是土地。易 居（中国）控股有限公司执行总裁、克而 瑞信息技术公司CEO丁祖昱分析，绿地首要的企业优势就在于，它用城市头等高楼为地方政府打造城市名片，借此以低价大量圈地，目前在全国几十余座城市建设当地的头等高楼，并拥有开发企业羡慕的巨大土地储备。

五大龙头房企土地储备（截至2013年11月）

据中房 信集团（CR I C）报告统计，截至2013年11月，绿地拥有权益土地储备6072万平方米，高于万科的4537万平方米（见图2）。随后几个月，绿地纳储势头不减，据本刊不完全统计，从2013年12月至2014年2月，绿地在成都、三亚、武汉、南昌、长沙、上海、北京等地陆续购买土地19宗，资金总额超过156.5亿元。万科则保持谨慎、稳健的拿地策略，据本刊不完全统计，2014年前两个月，万科仅拿地5～6宗，分别位于上海、西安、昆明、北京、南京，除西安、南京项目，其他均为合作开发项目，投入资金约60亿元。

除了土地这个房企基本生产要素之外，绿地也在加速打通资本市场。2013年，绿地收购盛高置地（00337.HK，后更名为“绿地香港”）完成香港资本市场布局。2014年初，张玉良曾透露，绿地将于今年6月实现借壳金丰投资（600606.SH），完成A股上市。

丁祖昱在针对五大龙头房企的比较分析时认为，除了较为充足的土地储备和融资渠道的快速拓展外，绿地的发展优势还是比较明显的：一是绿地的开发销售模式做到了至极，除了酒店，办公、商业、住宅较后都必须去化完毕。这么多年运作下来，绿地已经驾轻就熟；二是绿地的管理架构适合高速扩张，权力完全下放，总部只管资源和资金，具体运作全部由事业部和地方公司来负责；三是绿地对外合作积极主动，在七家千亿级房企中，绿地是比较具有有开放合作心态的企业之一；四是绿地全国布局比较合理，在一些城市具有垄断优势。

2013年前11月核心房企在一二线城市拿地金额和面积及占比

从2008年到2013年，5年间绿地基本完成了全国布局，目前已经进入70多个城市，覆盖一、二、三、四线城市。其中在一部分城市具有比较优势，如在大本营上海，绿地2013年全年商品房销售额为243亿元，市场份额远高于其他公司。2013年，绿地是五大房企中避险三、四线城市**为积极的一家。2013年1-11月，绿地在一、二线的拿地金额占比较高，达到97%，万科则为77%。

此外，在地产一哥之争中，绿地成熟的超高层租售模式和海外布局，也是张玉良手中的两张好牌。

截至目前，绿地的海外业务已布局四大洲七个国家的11个城市，项目投资额超过100亿美元，在国内房企海外投资中处于领军地位。

2014年年初，张玉良透露，2013年绿地的海外业务销售收入为30亿元人民币，预计今年将进入加拿大、法国、新加坡等3～5个国家，全年计划新增海外投资50亿～80亿美元，海外业务实际销售收入达到130亿元人民币。

张玉良自称为“**懂政府的开发商”.克 而 瑞研究核心总监薛建雄说，绿地商业地产的产品线之一——城市核心的“超高层”，只持有较好的部分，其他全部卖掉，不像全部持有需要15-16年时间才能回收成本。

绿地商业地产的盈利模式，保证了其稳定的收入来源。据张玉良近日透露，目前，绿地在商业地产部分的销售额占到房地产销售收入的60%.

兰德咨询总裁宋延庆认为，绿地布局商业地产，时间上比万科早得多，且很早之前就提出了“超高层”战略，这使得他们在这一领域较竞争对手有很大优势。

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