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（一）“瓦片经济”增量市场放缓，“服务经济”存量市场博弈
1.上游增量市场趋弱，行业规模和业绩增速放缓
中国房地产在过去很长一段时间侧重于物理空间建设和销售，但随着市场需求变化，其增量市场正在放缓。近五年，全国商品房销售面积持续收缩：2023年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降13.92%；2023年全国房地产竣工房屋面积约9.98亿平方米，虽然实现了正增长，但与此同时，全国新开工房地产项目大幅减少：2023年全国房地产开发企业新开工房屋面积从2021年约20亿平方米大幅下降至2022年的约12亿平方米，进一步下降至2023年不足10亿平方米。
图：近五年全国商品房销售面积及增速（左）
图：近五年全国房地产新开工/竣工房屋面积及增速（右）
物业管理作为房地产产业链上的服务运营环节，其增量市场必然受到上游产业发展的深远影响，未来，行业规模增速将继续放缓。目前，虽然行业整体管理规模仍在增长，但增速显著放缓：2023年，港股上市物业企业在管面积均值约为1.50亿平方米，同比增长11.94%，合约面积均值约1.99亿平方米，同比增长仅为1.02%，无论是合约面积还是在管面积，增速均显著低于此前年份水平；另一方面，早期通过收并购等非常规手段实现规模爆炸式增长的“虚胖”企业已开始出现“消化不良”症状：商誉减值、利润下滑、管理失衡、口碑下降等。
2.行业利润率继续“挤水分”，加速探底企稳
2024年上半年，在上游产业深度调整背景下，物业企业以非业主增值服务为代表的高毛利业务继续收缩，叠加大部分企业的“第二曲线”探索效果不明显，未来行业整体利润率将持续向基础服务水平回归，港股上市物业企业毛利率均值从2021年的29.51%，下降至2022年的25.40%，进一步下滑至2023年的23.95%；同期，净利率均值从13.01%下降至7.83%，进一步调整至6.51%。预计2024年上半年港股上市物企利润率水平将实现探底企稳。
图：2021H1-2023年港股上市物企毛利率和净利率均值情况
目前行业典型头部及第三方物企的净利率水平集中在4%-10%之间，毛利率大都低于20%。短期看，物业企业的管理能力和服务能力提升，依赖于较高的资金投入，大概率会推升企业运营成本，进而影响企业利润率表现；长远看，行业如果没有新的增长亮点与业务突破，当前的利润率水平可能将是行业常态。
3.存量市场博弈加剧，内卷竞争矛盾升级
2024中国物业服务市场正在从增量与存量并重的蓝海市场转化为存量主导、增量辅助的红海市场。行业市场形势的重大变化，加剧了企业与企业之间、企业与客户之间的竞争和博弈，推动客户地位快速上升，放大了其对高品质服务的预期；同时，倒逼物业企业破除增量惯性思维，转变经营思路，追求高质量发展。在这场以“活下来”为底线，以“高质量”为目标的转型发展攻坚战中，“等靠要”型的企业将加速出局，独立性强、服务口碑好的企业将在竞争中占据有利位置。
随着优质项目稀缺性的持续上升，物业企业间的内卷竞争不可避免。在市场拓展环节，为了提升竞标成功率，有的企业将“带资进场”、“低价竞标”等极限手段作为存量争夺的标配动作，有的企业推行全员外拓，加大对外拓团队的考核目标；在服务运营环节，为了优化服务品质，有的企业着力打造高标准的服务体系，为业主提供7X24小时的管家服务，有的企业聚焦社区文化建设，为广大业主开展定制化、多元化的社区活动；在内部管理环节，为了压缩和控制成本，有的企业大力推行“扩大化”的集中采购，细化到要求项目清洁使用的抹布都通过“拼单”的方式来采买，将省钱的办法用到了极致。
（二）房地产价值重心向产业链后端移动，物业服务市场地位显著提升
1.物业服务作为房地产后端产业链，在服务经济中价值突出
存量时代，房地产价值重心加速向产业链后端移动，以不动产交易、运营、管理为主的业务成为行业重心，相关企业的商业模式、财务模型、估值体系将被重塑，代表性公司有物业管理公司、房产经纪公司、长租公寓运营商等，其中，物业管理作为房地产开发商的直接关联业务，具有联动效应和先发优势。
物业服务不仅成为维系社区生命力的关键，更是房企转型升级、拓展盈利渠道的重要抓手。在房地产价值重心向产业链后端转移的过程中，物业服务的角色愈发凸显，它不仅是维护小区日常运营的基石，更是提升业主生活品质、增强社区凝聚力的核心力量。优秀的物业服务不仅能有效延长物业的使用寿命，提升物业价值，还能通过高品质的服务体验，构筑强大的品牌壁垒，形成独特的市场竞争力。
物业服务企业作为直接面对终端用户的桥梁，通过提供细致入微的日常维护、安全监控、环境美化、设施升级等基础服务，确保居住环境的舒适与安全。更重要的是，随着科技的进步，智慧物业的兴起让物业服务更加高效、便捷，如智能家居的集成管理、社区APP的线上服务、大数据分析下的个性化需求预测等，极大地提升了服务的响应速度与精准度，满足了现代居民对于便捷生活的需求。物业服务不仅是房地产产业链后端的重要组成部分，而且将在服务经济中发挥愈发突出的作用。
2.物业服务“刚需+长周期”优势凸显，市场增长空间可期
物业服务贯穿于整个房地产后服务市场，具备“刚需+长周期”消费特征，将是服务经济下的“主角”。虽然房地产产业链庞杂，从拿地、规划、设计、工程建设到销售、交付、运营等，但最后落位都是物业企业对空间、设备和人的服务。房地产开发是增量市场逻辑，物业服务是“增量+存量”市场逻辑，即使在房地产开发增速放缓情况下，预计2025年全国物业管理规模仍将达到315亿㎡。
图：2017-2025年中国物业管理行业管理面积及预测
作为专业不动产运营机构，物业服务在科技和资本加持下，将实现业务边界的进一步拓展，并追求从城市到乡村的全域覆盖服务。横向业态拓展：服务业态从住宅单一业态扩展到多元化的非住宅业态；纵向内容扩增：实现对增值服务内容和价值空间的纵向挖掘；全域空间服务：从城市到县域、乡村，进一步向全域服务拓展。
（三）服务经济“品质为王”，“好房子+好服务”共筑生态闭环
1.地产与物业协同成趋势，“好房子+好服务”缺一不可
在房地产开发链条中，地产开发与物业管理构成了一个完整的居住生态系统，开发商建设好房子，物业企业提供好服务，两者缺一不可。地产与物业的深度协同在现代房地产行业中扮演着重要角色，它不仅关乎企业市场竞争力的塑造，更是响应消费者对高品质居住环境与个性化服务需求的必然选择。其价值主要体现在主要四个方面：
图：地产与物业业务协同的意义
2.项目全周期视角下，“地物协同”重点工作与策略
在项目全周期视角下，从前期规划设计、建设施工、营销推广阶段到后期交付运营，地产与物业在项目不同阶段，地产与物业的协同（简称“地物协同”，下同）重点亦有所区别。对物业企业而言，应将运营和服务经验向前端设计、开发阶段调整；对地产企业而言，应在项目开发阶段充分考虑后期运营实际情况。
图：分阶段地产与物业协同内容及重点工作
在前期规划设计阶段，对于物业企业而言，重点工作是关键节点前置把控。在建设施工阶段，对于物业企业而言，重点工作是施工监督+供应商管理。在营销推广阶段，物业服务作为项目附加值的重要组成部分，其展示与推广对吸引潜在购房者至关重要，此阶段物业企业的重点工作是服务赋能和营销展示。在交付运营阶段，物业企业的重点工作是满意度提升和品牌维护。
（四）多元业务仍存结构性机会，企业能力适配是关键
1.择优开展适配的增值服务，打造企业“第二增长极”
增值服务是物业企业商业模式的深化与创新，不仅可以拓宽企业的收入来源，而且体现企业的综合实力与运营水平，未来，物业服务企业开展增值服务将聚焦自身“能力圈”。受外部市场环境变化和企业经营能力差异影响，部分企业的多元业务出现“多而不强”的问题，而标杆企业在开展增值服务时，更加关注自身“能力圈”的边界：如果一项新业务要求企业能力出圈，则要谨慎对待；针对正在开展中的多元业务，标杆企业也会根据自身能力和战略变化，及时做出优化调整，进而实现将企业核心资源、核心能力聚焦到核心业务中来的目标。
图：物业企业开展社区增值服务的主要内容
未来，越来越多的物业企业将尝试通过“由轻及重”的节奏布局增值服务。现阶段，国内物业企业开展的多元业务基本符合“轻”的抽成模式，这有助于企业迅速在新赛道上做大规模，但此模式也存在明显发展瓶颈，例如，市场竞争激烈、利润水平低等；而物业企业构建自营能力不但有助于企业夯实核心竞争力、创造增量价值，而且能够进一步打开发展空间。
2.聚焦非住宅业态优势赛道，通过三类业务布局IFM
我国庞大的非住宅物业规模奠定了IFM（综合设施管理服务）业务广阔的发展空间。以中国非住宅物业规模作为基础，结合各业态平均物业服务收费水平，综合考虑到IFM服务的溢价水平和市场接受度，在相对保守的情况下以3倍于物业管理费用作为平均收费标准，通过加权平均法估算出预计我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2023年的7622亿元，增长至2026年的10699亿元，年均复合增长率约为14.07%。
图：2022-2026年中国IFM服务市场规模及预测
物业企业在布局IFM领域的实践过程中，基本形成了自上而下的战略导向和自下而上的需求导向两种布局模式，聚焦三大类服务内容：团餐、综合服务和设施管理。例如金科服务、新城悦服务布局团餐业务；招商积余、特发服务主攻设施管理领域；万物云聚焦以互联网总部办公为主的综合服务。
3.城市服务空间广阔，但面临低毛利、回款难等问题
在城市精细化管理背景及“放管服”改革持续推进下，城市治理公共服务市场不断开放，城市服务市场空间不断释放，市场规模不断增长，根据中指研究院测算，2023年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为5947亿元，近几年，（2019-2023年）复合年均增长率达35.91%，预计2025年将增加至的人民币9708亿元，2023-2025年的复合年增长率约为27.76%。
图：2019-2025年物业企业开展城市服务市场空间及预测
物业企业参与的城市服务项目虽然正在加速落地，但并非每个区域都值得物企进入。一些区域城市管理难度较大，财政预算又比较紧张，企业强行进入或者无法取得良好盈利，或者损害企业自身的品牌美誉度，因此物企在选择进入城市时，既要考量企业自身资源与业务属地的适配程度，例如：政商关系、区域战略、业务协同等企业内在基础条件，也要兼顾并重点关注拟进入城市的多维度指标，例如：财政状况、营商环境、人口总量、城建情况等外部因素。
图：企业考量能否进入目标城市的因素
物业企业在开展城市服务业务过程中，仍面临一些实际问题：第一，服务内容有限：目前仍以市政环卫为主，少数街道有数字化城管、城市管家“智慧平台”业务等；第二，业务拓宽机会未达预期：物企在在中标城市服务项目后，政府再次委托其他业务的机会很少，业务拓宽的难度比较大；第三，利润率低：由于城市服务业务的毛利率低于物企整体毛利率，现阶段城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献；第四，回款问题：地方财政预算吃紧及账期拉长，导致城市服务业务回款难。
（五）行业科技化进程在探索中延续，人才需求结构优化
1.科技驱动企业创新发展，提升从业人员自我价值
科技建设是产业互联网时代物业企业降本增效、创新业务的重要选项。随着智慧科技在企业组织、业务和战略等层面的广泛渗透，一方面，将从以下三个维度驱动企业的创新发展：一是科技应用带来企业经营效率提升，二是数字要素带来的企业业务能力和经营思维升级，三是科技化建设带来的网络效应，促进企业服务生态资源整合；另一方面，以智慧科技为基础，凭借靠近“人”、“场”、“物”的独特优势，物业企业在追求创新发展过程中，将对自身人才需求和人才结构提出新要求。
图：科技驱动物业企业创新发展的三个维度
2.多元化人才保障是重点，复合型人才将更受青睐
企业科技驱动创新发展的基础是人才保障。在行业科技含量提升、业务生态创新的背景下，标杆企业正积极加快人才队伍建设，储备和培养更多具备信息化、智能化及创新管理能力的高素质人才，驱动企业效益持续提升。一方面，在物业企业向精细化、专业化服务集成商转型升级的趋势下，企业更加注重客户体验和市场口碑，需要围绕业主和市场需求，培养专业型人才来驱动企业服务品质的持续提升；另一方面，以AI、物联网等为代表的创新技术与行业的跨界应用日渐成熟，物业企业的创新发展更加依赖具备管创新、科技、营销和管理等方面才能的复合型人才，以满足物业现代化管理和业务多元化的发展需要。
2024年，物业企业通过精简现有员工团队，招聘更多专业人才，实现了组织结构的优化及员工素质的提升，为企业未来发展积蓄能量。从学历结构看，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.16%；大专学历人员占比23.15%；高中及以下人员占比分别为64.69%。百强企业从业人员的学历平均水平持续提升。一方面，我国劳动者受教育程度不断提升，物业管理行业也相应呈现出学历普遍提升的趋势；另一方面，由于物业管理行业不断开辟多元新赛道，需要更多学历高、专业性强的人才；更重要的，由于物业行业近年来的深化发展，需要一批懂战略、懂管理、懂资本、懂技术的高素质人才。此外，随着智能设施设备的进一步应用，一定程度上减少了用工数量，而这些大多数为学历较低的基层岗位。
除了传统岗位，物业管理行业的“新兴”岗位越来越多，主要原因在于物业服务企业在不断探索新业务，而不论是发展社区零售、美居服务、房屋经纪、养老服务等社区增值服务，还是布局诸如团餐、能源管理、城市服务等创新型服务赛道，本质上都是物业管理行业跨越到新的专业领域。跨行业发展新业务并不容易，纵观行业近几年的增值服务发展状况便可窥见一斑。物业公司的最大优势就是“近场优势”，而在专业领域的能力短板是制约社区增值服务发展的关键因素。百强企业充分认识到引进专业人才的重要性，制定了严格的专业人才招募标准，逐步搭建起各业务板块的人才团队，为新业务的发展和模式探索注入新动力。
随着企业愈发注重专业化、高素质、复合型人才的培养和引进。物业管理行业已经涌现出了一批业务能力强、综合素质高且具国际视野的优秀职业经理人，他们作为卓越的舵手，正在与行业和企业互相成就、追求共赢，并可能引领行业的发展风帆驶向深蓝。
（六）协同国家战略，持续创新ESG实践
1.企业深度参与基层治理，平衡自身发展与社会效应
社区是国家组织体系的神经末梢，社区治理的逻辑深刻反映着国家组织体系的逻辑，物业管理作为服务社区的准公共行业，是国家基层治理水平建设的重要抓手。依照《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》提出的目标，力争用5年左右时间，“建立起党组织统一领导、政府依法履责、各类组织积极协同、群众广泛参与，自治、法治、德治相结合的基层治理体系”，力争再用10年时间，“基本实现基层治理体系和治理能力现代化，中国特色基层治理制度优势充分展现”。在政策指引下，全国各地积极探索党建引领参与社区治理的路径和模式，探索物业管理发展新格局。
物业企业愈发重视平衡自身经济价值与社会价值之间关系，通过战略驱动和管理创新，落实行业高质量发展目标。部分物业企业积极参与到以老旧小区改造为主的城市更新工作中，对项目进行局部翻新、停车场改造、加装电梯、安装新能源汽车及电动车充电桩、优化垃圾分类等，使年久失修、管理混乱、居住环境较差的老旧小区焕然一新，在提高居民社区生活质量的同时，提升基层社会治理效果；部分物业企业响应国家号召，建设美丽乡村，积极参与消费扶贫、教育扶贫，美化生态，促进乡村产业发展，用实际行动解决“乡愁”。
2.打造绿色物业，追求可持续发展
企业愈发关注可持续发展能力建设。从时间维度来看，一个物业项目的建成一般只需要几年时间，但是后期的物业服务通常却可能要贯穿几十年；从价值维度来看，围绕物业项目产生的建设成本与运营成本相比，前者多为开发单位的一次性投入，规模相对固定，价格波动较小，而后者具有更大的价值弹性空间。因此，在长周期、高价值的物业服务过程中，如何实现低碳、绿色、可持续的发展目标，是物业企业在发展中面临重要课题。
绿色物业是行业未来发展的重要方向，标杆物业企业为满足自身ESG建设和发展需要，持续加大在绿色物业方面的建设力度。万物云、华润万象生活、中海物业等企业已经将绿色物业管理列为企业ESG建设的重要议题，持续加强企业绿色运营管理；保利物业、雅生活集团不断加大在绿色科技方面的研发力度，支撑企业落实可持续发展目标。
建筑、社区、城市将是物业企业发展绿色物业，落实低碳环保的三大核心场景。围绕“建筑”场景，物业企业关键要做好能源管理，通过对建筑基础设施进行节能改造工作，包括照明系统、空调和电梯等设备，充分利用可再生能源，提高设施设备能效，实现环境效益与经济效益的统一；围绕“社区”场景，物业企业关键要做好服务落地，包括垃圾分类、废物回收、节约能源等；围绕“城市”场景，物业企业关键要做好理念推广，将企业社区绿色运营理念延伸到城市服务中，邀约更多社会主体参与到节能减排的实践中。
能源管理将是物业企业落实绿色、低碳、环保，实现可持续发展的关键环节。目前标杆物业企业应用在能源管理环节的技术主要包括：建筑物理环境系统、围护结构系统、制冷空调系统、供暖系统、可再生能源利用系统、绿色照明及智能控制系统、电气节能系统及其它能源管理系统。
供应链的绿色低碳管理，将是物业企业实现可持续发展目标的重要抓手。物业服务与终端能源消费、资源使用具有高度的关联性和突出的减排潜力。未来，物业企业通过加强对供应链的绿色低碳管理，提升自身在绿化、保洁、垃圾分类、可再生资源回收以及危废物品处置方面的综合能力，才能实现可持续发展目标。
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