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特别声明：房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-7月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
特别声明：房地产企业权益销售数据统计是以2024年1月1日-7月31日期间按股权比例销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
当月要点：
1、业绩：TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%,累计同比降幅连续五个月收窄
2、7月畅销项目特点：配套好、性价比高、产品好
3、展望：地方政府将获得更多调控自主权，因城施策推动房地产市场尽快企稳，房企重点关注去库存
01
业绩：TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%,累计同比降幅连续五个月收窄
2024年1-7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。7月单月，TOP100房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。其中，典型企业如远洋地产、联发集团、电建地产等7月当月销售增长强劲。1-7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家，百亿房企51家，较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为16771.2亿元，权益销售面积为9210.6万平方米。
图：2021年1月-2024年7月TOP100房企累计销售额均值及增速情况
图：2019年1月-2024年7月TOP100房企单月销售额情况（单位：亿元）
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2024年1-7月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1168.7亿元，较上年下降32.3%；TOP11-30房企销售额均值为302.2亿元，较上年下降44.5%；TOP31-50房企销售均值为135.7亿元，较上年下降50.0%；TOP51-100房企销售额均值为69.3亿元，同比下降45.6%。
图：2024年1-7月各阵营销售额增长情况
02
阵营数量：百亿以上销售额企业51家，阵营调整还在持续
图：2021年至2024年各年1-7月千亿、百亿房企数量
2024年1-7月，百亿以上阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营6家，较去年同期减少4家，销售额均值1518.8亿元。第二阵营（500-1000亿）企业6家，较去年同期减少1家，销售额均值602.0亿元。第三阵营（300-500亿）企业5家，较去年同期减少15家，销售额均值399.0亿元。第四阵营（100-300亿）企业为34家，较去年同期减少14家，销售额均值171.3亿元。
表：2024年1-7月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况
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7月畅销项目特点：配套好、性价比高、产品好
7-8月份天气炎热，是传统的房地产销售淡季，房企新开盘项目较少。通过比较7月单月部分热点城市畅销项目，主要带动销售的优势特点为配套好、性价比高、产品好。
配套好：7月畅销项目统一具备优秀区域配套的优点，尤其在教育资源方面，成为暑期畅销卖点。如在深圳畅销的海德园A区、鸿荣源·珈誉府等均以周边深圳四大名校作为重要卖点，沈阳金廊公馆排名板块销售套数第一，在中考后凭借区块内好学校进一步带动了销售去化；性价比高：迎合当地购房者核心诉求，兼具实用性和舒适度，且价格优势较大，可替代产品少。如万科檐语间建面约97-148㎡高层产品，首先价格在周边房源中属于低位，且项目在外部公区做了优化设计，内部也做了很多可变动空间，直接解决了让购房者头疼的公摊大、收纳空间小、功能不足等痛点，改造后得房率可以达到81%，花更少的钱，住更好的房；产品好：房企卷产品已经成为共识，7月畅销项目都在创新和升级方面做了大量的研究和努力，并以此获得了市场的认可。如保利琅誉项目在户外窗墙比达到约18%，大多数项目的窗墙比是14%左右，这使得所有户型变得敞亮，白天光照更好，夜晚亮灯之后，建筑变身“玻璃盒子”也能自成一道风景。而户内户型设计了270°超广角空间联动，在增加生活空间的开放性同时，提供了超广角的视野景观。
表：2024年7月畅销项目特点
04
展望：地方政府将获得更多调控自主权，因城施策推动房地产市场尽快企稳，房企重点关注去库存
政策方面，7月，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，重点部署未来五年重大改革举措，《决定》指出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”22日，央行下调1年期和5年期以上LPR分别至3.35%、3.85%。30日，中央政治局会议提出，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”
地方层面，7月，各地政策优化持续推进。广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上的住宅不限购。徐州、贵阳等优化住房限贷，首套及二套首付比例分别降至最低15%、25%，并取消贷款利率下限。南京、石家庄、廊坊等则从提高公积金贷款最高额度、优化套数认定标准，支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求。北京、昆明等地支持住房“以旧换新”。
从市场表现来看，7月，市场进入传统销售淡季，根据中指数据初步统计，重点城市新房销售面积同比下降约10%，低基数下同比降幅较上半年有所收窄，但市场依然面临调整压力，核心城市二手房价格回落后性价比凸显，也对新房市场造成分流。二手房延续“以价换量”态势，核心城市二手房成交量环比小幅下降，同比增幅扩大。
从房企来看，去库存仍是房企的主要目标。一是，房企应重点关注救市政策，如房贷息息相关的5年期以上LPR此次为年内第二次下降，意味着购房者月供压力将得到进一步减轻，预计将对房企去化库存到积极作用。二是，加强活动促销，如7-8月是暑假期间，对有结婚需要或三口之家来说，亲子活动或有教育资源、儿童活动特色优势的产品应抓紧开展营销活动，推动项目去化。三是，加强练兵，锻炼销售团队的接待能力和销售能力，为金九银十做好准备。
整体来看，随着下半年市场高基数影响减弱，预计全国新房销售同比降幅将有所收窄，但市场仍处筑底阶段。同时，结合三中全会表述来看，对房地产市场既有短期政策部署也有长期改革方向，其中关于促进需求释放的相关政策有望在下半年进一步得到落实，地方政府将获得更多调控自主权，因城施策推动房地产市场尽快企稳，同时国企收储政策的落实进展也是决定市场恢复节奏的重要因素。房企应重点关注救市政策，加强活动促销去库存，提升销售能力，为金九银十做好准备。
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