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2024年上半年，居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放，高基数下新房市场超预期调整。根据中指研究院《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，TOP100房企销售总额同比下降41.6%。在此背景下，本文将以行业约137家A+H股房地产上市公司中期业绩为依据，分析其业绩表现、杠杆及流动性表现，以供读者和投资者参考。
01
营收在低基数下仍继续下降，净利润为负期内亏损
图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况
从经营业绩来看，在上年低基数下房地产上市公司营业收入规模继续有所下降，净利润由盈转亏。2023年在保交楼政策和线下场景放开下上市房企竣工结转加快，导致营收增速回升明显，2024年上半年商品房销售市场调整仍在持续，加之整体竣工结算节奏放缓，导致房地产上市公司营业收入出现较为明显的下降。2024年上半年，上市房企的营业收入均值为122.4亿元，同比下降16.4%，其中，沪深上市房企的营业收入均值为106.3亿元，同比下降22.8%；大陆在港上市房企营业收入均值为142.4亿元，同比下降9.5%。从净利润来看，毛利率降低和资产减值等原因，房地产上市公司净利润均值为负，六成上市房企出现亏损，亏损企业数量有所增加。2024年上半年，房地产上市公司净利润均值由去年同期的0.4亿元降为-5.2亿元。其中，沪深上市房企的净利润均值为-1.6亿元，大陆在港上市房企净利润均值为-9.7亿元。
期内营收下降的原因主要为结转面积的大幅下滑。过去几年销售额增速逐年下滑，2020年销售额TOP100企业销售额增速不足15%，2021年跌至个位数，2022年-2023年连续负增长，2023年上市房企结转规模因前期积累较高且上年下滑过快后出现反弹，2024年上半年销售额继续下滑，结转收入规模短期内或将维持下行趋势。万科2024年上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%，亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、对资产交易和股权处置的部分交易价格低于账面值。
近年来受结转成本偏高、费用率有所上升、存量去化、资产减值等多重因素影响，上市房企净利润持续下滑。前期高地价和售价承压是导致毛利率持续承压的关键；行业长短周期均处于换挡期，存货去化和变现能力受到极大影响；部分房企对存货、长期股权投资、投资性房地产等进行计提减值准备，从而削弱了当期盈利水平；销售费用和财务费用的上升也进一步侵蚀了利润空间。
典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。华润置地凭借差异化的商业模式、多元的赛道组合，积极探索房企发展新模式、培育业绩增长新动能，推动上半年业绩的平稳实现。2024年上半年，华润置地实现营业额791.3亿元，同比增长8.4%，核心净利润107.4亿元，微降4.7%。其中，经营性收入同比增长9.0%，占总收入的25.3%，提升0.2个百分点，核心净利润同比增长14.4%，利润贡献占比51.4%，提升8.6个百分点。龙湖集团核心权益后净利实现47.5亿元，其中运营及服务业务收入131亿元，同比增长7.6%，利润占比进一步提升至八成以上。新城控股商管业务对业绩的贡献度不断提升，2024年上半年吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入61.95亿元，同比增长19.55%。
02
杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降
2024年以来，销售端及融资端的压力传导到资产负债表，房企货币资金普遍有所下滑，导致行业债务率有所上升，短期偿债能力有所下降。根据国家统计局数据，2024年1-6月房地产开发企业到位资金53538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18862亿元，下降9.1%；定金及预收款15999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。2024年上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，销售仍在深度调整的情况下，融资状况难言好转，且资金供需两端都将趋冷。
截至2024年六月底，代表房企整体杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%，较去年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较去年同期微降0.2。
图:房地产上市公司2022上半年-2024上半年营业收入均值及净利润均值情况
从到期债务规模来看，仍有一定的偿债压力。截至2024年6月末，2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。房企仍应将现金流安全作为重中之重，对外充分利用政策资源优化资产负债表，为适应行业新周期做好准备。
03
将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的发展
表:部分企业未来经营策略
2024年上半年，行业仍处于深度调整阶段，上市房企的盈利能力和流动性都遭遇了极大的挑战。未来随着房地产行业新模式加速构建，供需两侧政策持续优化，行业调整风险逐步出清，市场将逐步稳定并形成新的均衡局面，行业细分赛道下“危中有机”。未来在保证交付的背景下，上市房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。上市房企仍需内外兼修，对内顺应周期调整财务结构，提升核心竞争力，增厚资金安全垫；对外充分利用政策资源优化资产负债表，为适应行业新周期做好准备。
通过梳理分析部分房企未来的经营策略，可以发现主要聚焦在以下几点：
首先，房企应仔细审视自己竞争优势、资产和债务结构，将经营安全放在首位，继续加强对资金的流动性风险管理，加强销售回款管理，保持经营性现金流净流入；有效控制有息负债的规模，调整债务期限结构，做好资金管理保障经营安全。
其次，开发业务层面继续强调以销定投、提升产品和服务，促去化抓回款。在投资方面，房企应继续坚持“精准投资”和“以销定投”的稳健投资策略，强化投研体系支撑精准投资，聚焦核心城市、核心地段持续深耕，重点投向一线城市和优质的二线省会城市。在产品方面，坚持客户为中心，满足客户需求，提供高品质的产品和服务，打造符合市场需求的“好房子”，提升客户满意度。在管理方面，深化精益管理，持续提高运营效率、降本增效，致力于实现有利润的增长。
此外，房企应坚持长期主义，主动把握形势，积极顺势而为，构建新的发展模式，打造新的业务增长点。房地产市场进入存量阶段，增量规模有限，房企发展模式转向建设管理、物业管理务、商业运营等经营业务，经营业务也越来越成为房企重要的利润来源。一方面，房企可探索多元化合作模式拓展轻资产业务，可积极寻求与金融机构、运营商、服务商等进行合作，共同开发轻资产项目，实现资源共享和优势互补，通过合作获取更多的项目资源和收入来源，同时降低自身风险。另一方面，房企应修炼内功，不断提升运营与服务能力，提高项目运营效率和服务质量，通过提供高品质的服务和增值产品，提升项目的附加值和竞争力，实现更高的收益。
- 居民收入预期
- 房地产市场销售
- 新房市场调整
