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9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。回顾今年以来房地产运行情况，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动成交同比基本持平；年中5.17政策带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果减弱，市场仍面临较大调整压力。近期中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，预计四季度市场销售将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素，预计短期市场整体仍将处于筑底阶段。
（1）市场供求：2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。
（2）房价：2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。
（3）土地市场：2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资整体偏谨慎，重点城市央国企及地方国资拿地占比持续保持在75%左右。
（4）政策展望：为完成全年经济5%左右增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地，房地产政策预计将着力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策重要方向。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，促进更多新增需求进入市场；各地有望继续降低房贷利率、下调二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等，更多城市或将取消普宅标准，促进改善性住房需求释放。地方收储已建成未售新房的配套政策有望继续完善，进一步加速去库存；盘活存量土地的配套政策或已在路上。
（5）市场展望：9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但考虑到影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情，全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳预计将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。另外，今年四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
2024年三季度中国房地产市场形势总结
（一）成交规模：前三季度重点100城新房成交面积同比下降32%；二手房表现好于新房，前三季度重点30城二手房成交同比下降2%
全国：根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降20.4%、25.0%。
现房销售表现好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
注：9月为预估数据，下同。
重点100城：前三季度新房市场整体活跃度较低，成交规模处近年来同期低位，低基数下三季度同比降幅收窄至19%。据初步统计，2024年前三季度，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2060万平方米，同比下降约32%，累计降幅较大。其中，一季度及二季度同比降幅分别为45%、26%，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，新房市场成交持续走弱，三季度重点100城新房成交面积环比下降约20%，同比下降约19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解；“金九”未能如约到来，根据初步统计，9月重点城市新房销售环比下降约12%，同比下降约33%。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅前三季度单城市月均成交面积及同比走势
分梯队来看，2024年前三季度，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小，三季度低基数下各线城市同比降幅均有所收窄。一线城市度政策优化持续落地，叠加改善需求释放影响，前三季新建商品住宅成交面积维持一定规模，同比下降约25%，同比降幅最小；三季度成交面积同比下降约17%，较二季度收窄约7个百分点。二线代表城市前期政策已偏宽松，今年以来政策优化空间有限，叠加供应缩量影响，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄5个百分点。三四线代表城市整体市场情绪仍较弱，前三季度新建商品住宅成交面积同比下降约32%；三季度成交面积同比下降约20%，较二季度收窄约8个百分点。
图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
注：9月为预估数据。
二手住宅方面，重点城市在“以价换量”及政策优化带动下，市场整体保持一定活跃度，6月以来重点城市成交套数同比保持增长，整体成交规模处相对高位。根据中指数据，2024年前三季度，重点30城二手住宅成交套数同比下降2%。其中，一季度成交套数同比下降约18%；二季度5.17新政落地后，市场情绪有所好转，同比基本持平；三季度，在“以价换量”带动下，二手房市场热度延续，重点30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交规模创近16个月新高。分梯队来看，三季度，一线城市中深圳二手住宅成交套数同比增长67%，北京、上海、广州同比增幅均超10%；二线城市中杭州、南宁同比增幅均超60%，南京、成都、苏州、西安、宁波、青岛等城市同比增幅均超10%。9月以来，受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，根据初步统计，9月重点30城二手住宅成交套数环比下降7%，但同比仍增长约5%。
表：北京2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
表：上海2023年以来新房、二手房各季度总价段成交套数及同比
注：红色底色为该总价段近两年单季最高值，括号内为同比数据。
从需求结构来看，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加，但二手房市场对新房市场的带动效应有所减弱，其新房市场仍依赖高端改善需求支撑，2024年1-8月，上海2000万以上新房成交套数同比增长63%，其中7-8月同比增长97%。此外，7-8月广州及多个二线城市高端改善新房成交同比不同程度增长，其中广州800万以上新房成交套数同比增长3%，成都、南京800万以上同比增长超50%，无锡500万以上同比增长73%。
（二）供求关系：前三季度重点50城批准上市面积同比下降35%，可售库存出清周期持续拉长，库存去化仍存压
全国：2024年1-8月，全国房屋新开工面积为4.9亿平方米，同比下降22.5%，较1-7月收窄0.7个百分点，已连续6个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降23.0%，较1-7月收窄0.7个百分点。1-8月，全国房屋施工面积为70.9亿平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积为49.6亿平方米，同比下降12.6%。1-8月，全国房屋竣工面积为3.3亿平方米，同比下降23.6%，较1-7月扩大1.8个百分点。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅前三季度月均批准上市面积走势
图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
注：9月为预估数据。
重点城市新增供应：新房供应规模持续走低，前三季度供应总量较去年同期下降明显。据初步统计，2024年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1083万平方米，同比下降约35%，供给端表现整体偏弱。三季度重点50城商品住宅月均批准上市面积环比下降约26%，同比下降约38%。具体来看，7、8月为传统营销淡季，多数房企推盘意愿不足，新房供应规模持续低位；9月市场供应并未如往年出现“金九”大幅放量情况，重点50城批准上市面积环比增长3%，同比下降超50%，同比降幅扩大。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
重点城市可售库存：可售库存小幅下行，但仍处高位水平，出清周期持续拉长。截至2024年8月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.35亿平米，较2023年末下降3.4%。出清周期方面，截至8月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月。其中，一线城市短期库存出清周期为15.4个月，主要受上海出清周期较短带动；二线代表城市出清周期为20.5个月，存在一定去化压力；三四线代表城市出清周期达33.4个月，去化压力较大。
图：全国不同口径商品住宅库存规模及出清周期
注：已开工未售库存=商品住宅累计新开工面积-商品住宅累计销售面积，自1998年开始累计。
已开工未售库存出清周期=已开工未售库存/当年商品住宅销售面积，2024年销售面积按同比进行估算。
全国已开工未售库存：随着新开工规模的持续缩量，全国住宅“已开工未售库存”规模逐渐下降，截至2024年8月，全国住宅“已开工未售库存”降至25.1亿平方米；但由于新房销售规模持续低位，出清周期逐渐延长，8月出清周期约为3.4年，市场去化压力较大。
综合来看，2024年前三季度，重点城市市场活跃度整体偏弱，进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房市场表现仍较为低迷。二手房在“以价换量”带动下，市场仍保持一定活跃度，成交规模处于相对高位。短期来看，央行一系列支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效提振了市场信心，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变，市场能否企稳仍需房地产支持政策落地后进一步观察。
（三）价格水平：1-8月百城二手房价格累计下跌5.00%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.49%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
二手住宅方面，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.00%，跌幅较2023年同期扩大3.42个百分点。具体来看，2024年以来，百城二手住宅价格底部调整态势未改，一季度百城二手住宅价格月度环比跌幅处在0.3%-0.6%范围内，下跌幅度与2023年四季度相当；二季度以来，二手住宅价格整体呈现加速下行态势，4月以来，百城二手住宅价格月度环比跌幅均处0.7%-0.8%之间，其中8月百城二手住宅均价为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌。
新建住宅方面，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.49%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-8月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，8月百城新建住宅均价为16461元/平方米，环比上涨0.11%，较7月收窄0.02个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
从涨跌城市个数看，2024年1-8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年8月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个，较7月增加7个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与7月持平，已连续15个月超90城。
（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。根据初步统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。
表：2024年前三季度全国300城住宅用地推出和成交规划建面同比变化(截至9月26日，下同)
注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积。
各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比上涨10.8%，二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。
表：部分城市2024年1-8月各类用地出让金（亿元）
土地出让金方面，根据中指数据，2024年1-8月全国土地出让金收入超30亿元的城市共97个（峰值2020年210个），其中75个城市出让金收入较过去5年同期峰值下降超50%。具体而言，3个城市跌幅超90%，45个跌幅在70%-90%之间，27个跌幅在50%-70%之间，13个跌幅在30-50%之间，6个跌幅在30%以内。另外，土地成交城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年1-9月，住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近60%。
流拍撤牌方面，根据中指数据，2024年前三季度，全国住宅用地流拍撤牌2998宗，流拍撤牌率31.9%，较去年同期上升7.0个百分点，其中，三季度全国住宅用地流拍撤牌831宗，流拍撤牌率25.5%，较去年同期下降2.7个百分点，较二季度回落11.9个百分点。
土拍规则方面，三季度，为适应市场新变化，提高土地市场活力，重点城市针对土地拍卖规则继续进行一系列优化和调整。一是，取消土拍地价上限，如上海8月15日升级土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，最终价高者得；8月28日，深圳宝安区推出地块未设地价上限。当前仅剩北京、深圳等少数城市部分区域仍保持宅地土拍最高限价政策。二是，多地相继调整容积率计算方式，提高实际得房率。7月2日，合肥发布《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，放宽阳台、露台计容规则；7月29日，昆明优化调整了25项指标，明确提出降容积率、降公摊等举措，同时鼓励建设第四代住宅。9月23日，青岛允许架空层和下沉空间不计入容积率，封闭阳台计入一半容积率。
另外，值得关注的是，部分城市通过收回闲置土地方式帮助房企改善土储结构，7月，福州鼓楼区洪山镇政府称华润福州斗池路地块已提出退地申请；8月，越秀发布公告表示政府出于公共利益收回白云区广龙路地块，9月越秀再宣布将广州市番禺区暨南大学北侧地块二的土地使用权交由土地开发中心收储，两次合计获得120亿“应付票据”补偿，获得的地票将用于后续广州购地，此模式为解决土地库存问题提供了新思路。同时，9月24日，央行提出“支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持”。若收购房企存量土地能够得到更多专项债、再贷款支持，将有效改善房企现金流。
从22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。根据中指数据，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4个百分点。三季度，22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较去年同期回落4.5个百分点。具体城市来看，上海、杭州土拍维持一定热度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，其中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%，其中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价记录。成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极，成都三季度出让宅地23宗，9宗溢价，其中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%以下；合肥、福州出让10宗地左右，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%，51宗底价成交。
表：22城2022年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）
拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据，2024年1-9月（截至9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿地主力。仅少部分城市民企拿地金额占比较高，如杭州近两年民企拿地占比均在高位，滨江、建杭、兴耀等本地民企持续拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金额占比达52%。
整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。
（五）开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降10.2%，降幅仍较大
图：2014年至2024年8月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现仍偏弱。2024年1-8月，全国房地产开发投资额为6.9万亿元，同比下降10.2%。其中，住宅开发投资额为5.3万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资的比重为76.0%。
图：全国房企到位资金同比增速及2024年1-8月各项资金来源同比增速对比
在房企融资环境持续改善、项目“白名单”深入推进带动下，1-8月房企到位资金同比降幅持续收窄，但整体降幅仍较大。2024年1-8月，房地产开发企业到位资金为7.0万亿元，同比下降20.2%，降幅较1-7月收窄1.1个百分点。其中，国内贷款为1.0万亿元，同比下降5.1%，降幅较1-7月收窄1.2个百分点，占到位资金的比重为14.6%。自筹资金为2.5万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-7月收窄0.3个百分点，占比为36.0%。定金及预收款为2.1万亿元，同比下降30.2%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为30.1%。个人按揭贷款为9920亿元，同比下降35.8%，降幅较1-7月收窄1.5个百分点，占到位资金的比重为14.2%。
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