降息落地，能否提振楼市信心

来源：中指研究院发布时间：2023-06-21 16:45:03

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR下调10个基点、5年期以上LPR下调10个基点，由3.65%、4.3%调整至3.55%、4.2%。

图：2019年以来1年期LPR、5年期以上LPR和MLF利率走势

2019年以来1年期LPR、5年期以上LPR和MLF利率走势

01 6月如期降息，时隔10个月，5年期以上LPR下调10个基点

5月，M2同比增长11.6%，增速比上月末低0.8个百分点，比上年同期高0.5个百分点；社融存量同比增长9.5%，较4月回落0.5个百分点，新增社融规模同比少增1.31万亿元；住户中长期贷款仅增加1684亿元，为2019年以来同期低位。整体来看，5月金融数据表现低于预期，企业融资及居民信贷需求均偏弱。

从宏观经济数据来看，5月，我国消费、投资、出口等指标均有所转弱，出口超预期下滑，经济恢复基础尚不稳固。

房地产市场供需两端下行压力加大，统计局数据显示，1-5月，商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均较1-4月扩大，各扩大0.5、1.0、1.4个百分点。重点城市房地产市场活跃度下降，购房者观望情绪加重，根据中指数据，5月重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比增幅收窄至约18%。6月以来，重点城市销售未见明显改善，受高基数影响，6月同比增速或将转负，房地产市场调整压力依然较大。

此前，央行行长易纲在上海参加座谈会时，指出“下一步，人民银行将按照党中央、国务院决策部署，继续精准有力实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定”。6月13日，央行开展20亿元逆回购操作，利率下调10个基点；6月15日，央行开展2370亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率下降10个基点。MLF下调带动LPR下降。

此次1年期LPR、5年期以上LPR各下调10个基点。本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最低水平。

伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点），已降至历史低位。

本次降息一方面有利于稳经济，有利于促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

2023年年初，央行、银保监会再发通知，指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。根据中指监测数据，今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。

另外，从实际降成本的角度上看，假设贷款100万30年，房贷利率下降10个基点，按等额本息还款，总利息支出减少约2.1万元。

02 房地产市场情绪低迷，更多实质性政策有望落地，向市场传递信心

此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地。6月16日，总理主持召开国务院常务会议，会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。

随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。

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