房地产政策盘点：房地产托底政策何时能落地？

来源：中指研究院发布时间：2023-07-05 11:16:09

今年以来全球经济增长乏力，国际环境复杂严峻，我国经济稳步恢复仍面临较大压力。房地产作为国民经济的支柱产业，二季度市场明显降温且调整压力持续加大，成为拖累经济增长的重要因素。上半年，中央多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。上半年全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。

01 中央明确房地产行业支柱地位，政策基调不变

2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求是行业政策主题。2月，《求是》杂志发表了总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。同时，各部委积极响应中央要求，年初监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向：需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策；3月，倪虹部长明确2023年住房和城乡建设工作“稳中求进”，将在“稳支柱”“防风险”“惠民生”三个方面落实。4月，中央政治局会议召开，政策基调延续一季度提法，房地产政策环境整体保持宽松。

一季度需求端降成本多举措落地，四项行动支持优质房企

居民端强调“精准施策”，侧重降低购房成本。1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“因城施策”降低购房成本。同月，全国住房和城乡建设工作会议亦强调“因城施策、精准施策”“增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求”，“精准施策”成为需求端政策发力方向。3月，倪虹部长在“部长通道”接受采访时再次明确“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展”。同月，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求“实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展‘带押过户’服务”，“带押过户”有利于降低二手房交易成本、减轻交易风险，也有利于打通二手房交易链条，促进行业循环。

企业端，防范化解房企风险成为政策优化主线，1月，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确落实金融16条及“第二支箭”政策，同时强调“要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”，“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。住建部也强调要“抓两头、带中间”，支持优质国企、民企改善资产负债状况，对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置，防范化解风险。同时，2023年REITs试点加快推进，2月证监会启动不动产私募投资基金试点工作，3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域，住房租赁企业的融资获得更多支持。

“保交楼”相关资金继续投放，前期政策进一步跟进落实。1月，监管部门多次强调做好保交楼保民生保稳定工作，同月，全国住房和城乡建设工作会议指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。3月，在国新办举行的“权威部门话开局”新闻发布会上，央行相关负责人指出已经推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划，“保交楼”相关资金仍在继续落实。

租赁方面，保租房金融支持力度加强，建设筹集持续提速。2023年两会政府工作报告中指出要“加强住房保障体系建设，……解决好新市民、青年人等住房问题”。2月，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，共计17项具体举措，进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度。同时保租房供给仍是2023年重点工作，1月全国住房和城乡建设工作会议提出，“大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。”整体来看，保租房各类政策持续跟进，筹集规模也在进一步提升。

除此之外，“地方政府债务风险”“城市更新”也在高层表态中多次被提及。2月财政部部长刘昆在全国财政工作会议上明确“要继续抓实化解地方政府隐性债务风险”，“要加强地方政府融资平台公司治理”。《求是》发表总书记文章及政府工作报告均再次重申“防范化解地方政府债务风险。”政府工作报告中亦明确2023年继续“实施城市更新行动”，全国住房和城乡建设工作会议强调“以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市”。住建部部长倪虹指出城市更新重点将从推进老旧小区改造、推进城市生命线安全工程建设、历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设4个方面做工作。

二季度房地产相关表态和具体举措减少，增量政策有待研究落实

一季度疫情影响消退，积压的购房需求得以释放，随着市场情绪逐渐修复，二季度监管部门政策有所减少。4月，央行2023年一季度金融统计数据有关情况新闻发布会提出“‘既管冷、又管热’，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限”。同时，自然资源部宣布我国全面实现不动产统一登记。

二季度房地产政策方面的关键词依然延续了之前提法。4月28日中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，依然在“要有效防范化解重点领域风险”之后，由此可见，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。同时会议强调“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设。”由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥作用；同时，超大特大城市因人口规模巨大，面对突发重大公共事件时应急管理压力突出，因此发展“平急两用”公共设施建设必要性更加突出。

具体举措上，二季度政策主要集中于降低购房成本、保障购房者权益上。4月最高人民法院做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房无法交付时购房者退款享有优先请求权，购房者的权益受保护程度得到显著提升。5月住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，对房地产经纪机构提出“合理确定经纪服务收费”、“严格实行明码标价”、“严禁操纵经纪服务收费”等规范要求，有利于加强市场透明度，维护买卖双方合法权益，降低中介费用成本。6月央行宣布5年期以上LPR降息10BP，提振房地产市场信心，居民置业成本进一步降低。

6月16日总理主持召开国常会，会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。同时强调具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。随着5月以来新房及二手房市场活跃度整体下降，房地产风险作为防范化解重点领域风险中的重要一环，下半年政策调控仍有增量空间。

02 二季度各地“因城施策”频次放缓，短期热点城市政策优化预期加强

2023年上半年各地政策仍保持宽松趋势，根据中指监测，上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策仍是重要举措之一、购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。

图：2022年以来各地因城施策频次

表：2023上半年主要政策类型出台频次对比

从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。三四线城市前期政策出台较多，政策空间已受限，5月以来政策的出台频次也逐步放缓。部分核心城市如杭州、南京等继续微调政策，进一步稳定市场预期。

表：2023年上半年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）

超40城下调首套房贷利率下限至4%以下。根据中指数据，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。5月以来，前期积压需求释放完成后，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价仍有下跌预期。6月底启动新一轮评估期，各地根据2023年3月-5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限，部分城市下调房贷利率的预期仍在。

图：2020年以来重点城市首套房二套房商贷平均利率走势

从重点城市来看，6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点。未来或将进一步下降，进而降低购房利息成本，有助于购房需求释放。

限购方面，各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛，特别是热点二线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

限贷方面，各地贷款支持力度加大，减轻购房者前期资金周转压力，如青岛优化非限购区域首付比例，首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。优化“认贷认房”标准成为其中重要一环，驻马店、襄阳多地执行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购房执行首套房贷款政策。

公积金方面，优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。如连云港出台多条举措，降低首套公积金首付至20%，优化公积金贷款额度计算方式，支持商转公贷款及提取公积金支付首付等。

购房补贴方面，发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

带押过户方面，3月30日自然资源部、银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》政策后，多地“带押过户”业务逐步落地，覆盖范围逐步扩展。如北京地区工、农、中、建等银行均已启动“带押过户”业务办理，5月下旬线上跨行“带押过户”在门头沟区不动产交易中心成功办理完成，“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位。杭州5月末成功办理首单涉省直公积金“带押过户”二手房云办证业务，进一步拓展了二手房“带押过户”的业务类型。深圳亦将“带押过户”覆盖至公积金业务，首笔“带押过户”模式下的住房公积金贷款成功发放，二手房“带押过户”政策推进扩围。

房票安置方面，房票安置丰富了政府安置补偿方式，也有利于加速本地库存去化。2023年以来南京、无锡、重庆、南昌、青岛等地均启动房票安置，福建省今年3月发布通知，亦明确实施房票安置。

除了以上政策举措外，部分城市亦从放松二手房限售、放松限价政策、加强经纪机构管理、加大引才力度等方面满足居民合理购房需求。

整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，一季度中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。二季度以来，各地政策频次明显减少。

当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。

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