中指预判2023下半年房地产趋势：低位爬行，择机突围
来源：中指研究院
发布时间：2023-07-08 11:13:38
2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。
复盘2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放带动下，市场活跃度提升，二季度，房地产市场再次转弱。当前居民置业信心及预期均偏弱，预计下半年市场恢复仍有波折，全年商品房销售面积在13亿平米左右，接近年初预判的规模下限，行业整体仍将在低位运行。在此情况下，企业应择机突围，把握下半年政策及市场窗口期，全力营销去库存，同时优化投资结构，积极换仓，聚焦核心城市，在发展中解决过去的问题，促进良性循环。
下半年房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。下半年市场恢复仍有波折，全年商品房销售面积在13亿平方米左右，新开工、投资持续下行。
回顾“十四五”前半程，2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占到中指此前对“十四五”预测总量的比重超50%，进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后，预计未来两年将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模降至12亿平方米以下。
伴随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。2023年，中指研究院已连续21年开展房地产开发投资吸引力研究，根据最新评价结果，北上广深继续位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求有支撑，位列5-10位。
其中，人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素。尽管2022年全国人口出现回落，但基本面强劲的一二线以及优势地区的三四线城市人才集聚能力更强，未来城市发展活力提升，房地产市场的发展空间较大。同时，高能级城市购房需求支撑度高，改善需求呈现持续增加态势。
甄别风险方面，需关注高库存城市去化压力。从库存角度来看，一方面，由于上半年新房供给修复偏弱，多数城市可售库存较去年底有所回落，但部分城市去化压力仍较为突出；另一方面，在城市内部普遍存在区域结构性矛盾，部分城市远郊区库存较高、去化较慢。
整体来看，分化将主导未来3-5年房地产市场趋势，直至新格局形成。在此背景下，企业应把握主流城市、主流产品机会，平衡布局、甄别风险，坚守安全底线。
当前形势下房企如何才能实现破局，上半年，房企总体销售未明显改善，二次探底，企业销售分化明显，央国企销售增长强劲，出险民企大幅下降；企业投资拿地意愿继续下降，上半年拿地金额同比下降10.2%；投资拿地意愿继续下降，部分央国企、新力量民企开始崛起；融资总体规模同比下降，综合利率小幅下降，信用债方面，央国企仍为融资主力，民企发行能力略有回升，但存量债券到期依然承压，三季度偿债高峰将至，新发规模无法覆盖到期余额；“第三支箭”融资多用于“保交楼”、补充流动资金等。
房企经营策略应向以下三方面改进，短期注重安全，长期轻重并举；发展代建，探索新模式；尝试逆向混改，增强信用，实现稳健发展。
扎实做好物业服务是房地产转型发展的重要选择。长达65年的“房地产后服务”市场，时间长、易标准化，具有巨大潜力；开发业务开始做“减法”，物业服务持续做“加法”；物业服务净利率排名第二，仅次于房地产投资信托，且在资本市场的估值水平超过房企。
做好基础服务，守住物业生命线。抱朴守拙，扎实做好基础服务，守住物业生命线；“客户满意”是检验基础服务品质的标准；增厚服务密度，提高服务浓度，提供质优价廉的服务。
做精深度服务，做实广度服务，长期价值可期。万亿级蓝海，具有广阔发展空间；择优开展适配的增值服务，打造企业“第二增长极”；社区增值服务收入占比仍不高，未来可拓展潜力大；做实广度服务，拓展城市服务空间；企业价值与社会价值高度一致；资本市场估值触底修复，未来有回归动力。
商业进入存量时代，如何展现个性和吸引力成了关注重点。通过观察总结出三个趋势：首先，注重精细化运营和合作共赢；其次，融入地方特色，发展差异化；最后，运用创新数字营销为商业赋能。
分享几个近年涌现出的创新项目：从福州烟台山、上海百联ZX创趣场到成都COSMO，分别从保留和传承历史文化、营造独特文化标签到细分客群，打造个性商场。
昆山大西门商业街是柏利城资产管理为昆山城投招商和运营的代表案例。项目结合了在地文化，尤其是当地的非遗文化：建筑方面，采用江南独特的粉墙黛瓦风格，同时注重文化传承，引入非遗。并通过城市首店、创意店、城市市集和展览馆等，给消费者提供有文化内涵的消费体验。
综上，应从“建筑特色、空间营造、文化加持、细分客群、品牌共创、营销矩阵”六个维度来打造商业个性。
新形势下产业运营的智慧进化，以轻资产逻辑的产业运营理念
企生活集团作为粤港澳大湾区领先的产办资产运营商，始于2007年。集团专注产业规划研究、产业载体与资产运管、产业资本投资、产业实体经营四大业务领域；目前已成为一家集规划研测、设计改造、联动招商、资管运营、产业投资、创新孵化六大核心能力，提供全产业链解决方案的综合产办资产运营集团。
在以共管、共担、共享为核心战略方针的引领下，集团已涉足产办运营、物业服务、新能源、金融投资、互联网+等多个业务。企生活围绕“产业+”多元化业务模式，超前布局粤港澳大湾区重点发展城市。目前，企生活在营产业园区34个，累计运营管理面积500万㎡,入驻企业超8万家，总产值达1000亿元，提供就业岗位40万个，出租率行业内遥遥领先。现已形成以深圳为核心，辐射大湾区的战略布局。在助推城市发展的同时，为粤港澳大湾区高质量发展目标提供有力支撑。
中国住房租赁全链条资管模式——华润有巢REITs的创新实践
华润置地的成功在于在保租房项目中充分考虑了长期发展、高品质建设、市场需求和专业化管理等要素，使其在租赁市场中具备优势。这些要素可应用于其他房地产开发商进军租赁市场的策略中。REITs作为一种新的资本运作方式对租赁行业发展至关重要。中国REITs面临的挑战包括放宽保障性租赁要求、调整派息率、实现PreREITs和REITs平台联动。我们期待中国REITs市场成为闭环实践者，成为资产价值创造的守护者，并引领新模式发展。克服问题以实现愿景，将为投资者和市场带来更多机会和回报。
中指研究院二十多年来对中国近300个地级以上城市投资价值研究显示，襄阳城市评价样本的排名由2022年的86名上升至73名，且连续四年上升。未来这类城市的发展前景如何？依托中指城市价值研究模型，从四大维度系统分析襄阳城市投资价值。
◆常住人口增长带来新房市场扩容。短期来看，襄阳在“强产业+强交通”的支撑之下，常住人口有望继续实现正向增长；中长期来看，结合2035年目标来看，襄阳中心城区人口将从154万人倍增至300万以上，建成区面积从200平方公里大增至300平方公里，晋级为法定I型大城市。而襄阳本身城市环境人口承载基础好，超过1.9万平方公里的市域面积，只要城市吸引力上升，未来有机会成为人口大城。
◆城镇化率提升带来新房市场扩容。襄阳市常住人口城镇化率63.2%小于全国平均水平，根据《襄阳都市圈发展规划》，到2025年，常住人口城镇化率将达到65.5%，城镇化率仍有提升空间，市民化过程中会带来持续的购房需求。
◆经济体量增长带来新房市场扩容。根据2023年3月襄阳都市圈发展协调机制办公室对外发布的《襄阳都市圈发展规划》一文，襄阳提出到2025年力争经济总量达到8000亿元，到2035年，经济总量突破1.6万亿元。随着襄阳市城镇化率的提升与经济总量的突破，预计房地产市场容量仍有提升空间。
◆都市圈建设带来的新房市场扩容。襄阳都市圈规划落地后带来主城区吸纳能力的提升；襄阳、南阳一体化过程中吸纳的外来教育置业需求。
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