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重磅会议召开在即，宏观政策或将持续加力稳经济，房地产政策仍有优化空间
宏观经济方面，今年以来，我国经济平稳运行，但外部环境依然复杂严峻，海外部分经济体已进入降息通道，但美国高利率环境仍在延续，单边主义抬头，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，我国外贸形势难言稳定。从国内来看，4月30日中央政治局会议指出“经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅”，稳固当前经济回升向好趋势仍需政策持续加力，会议中也指出“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度”，根据财政部消息，截至6月14日，超长期国债已发行4次共1600亿元，财政政策或将持续发力，同时，会议决定7月召开第二十届中央委员会第三次全体会议，下半年宏观政策或将进一步落地落实，助力经济稳中向好发展。
表：2024年以来中央重要会议中涉及房地产的内容梳理
房地产政策方面，年初两会《政府工作报告》明确今年房地产政策聚焦在稳市场、防风险、促转型等方面。1月住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制，随后各地加快落实跟进，相关制度不断完善，项目“白名单”为企业提供了更多资金支持。同时，住建部多次召开保障性住房建设工作现场会，保障房建设和筹集受到中央及监管部门高度重视，各地以配租型和配售型保障房为主体的保障体系建设进一步加速。保障性住房开发贷款、“平急两用”公共基础设施建设贷款以及城中村改造专项借款配套资金持续落位，“三大工程”在稳投资、稳需求等方面起到一定积极作用。
4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策方向更加明确，5.17监管部门出台“一揽子”新政，着力在稳市场、去库存，对市场预期产生了明显带动，6.7国常会再提“去库存”，提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，为市场释放了更加积极信号。
从政策举措来看，稳市场方面，5月17日监管部门落地多项举措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率，降低购房门槛和购房成本，促进购房需求释放。
去库存方面，一方面，5月17日央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，国企收储未售新房成为政府主推的消化存量房产的方式；6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出“借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至市县。
另一方面，5月17日自然资源部相关领导明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。6月24日，据市场消息，自然资源部正协同有关部门研究具体政策，拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地。4月底，自然资源部发布通知，指出各地未来新增住宅用地供应量与当下商品住宅去化周期、盘活存量规模关联，消化存量土地的配套政策也在逐渐落地。
除此之外，“好房子”建设多次被提及，4.30中共中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，6.7国常会强调要“顺应人民群众对优质住房的新期待”，“好房子”建设和供给已经成为未来行业发展共识，建设节奏加快有望进一步促进改善性住房需求释放。
图：2022年以来各地因城施策频次（截至6月30日）
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比（截至6月30日）
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
地方层面，根据中指监测，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策保持较高频次。具体来看，一线城市在限购、限贷、公积金贷款等方面均有政策优化，限购方面，北上广深政策举措主要集中在降低购房个税/社保年限、支持多孩家庭购房、优化非核心区限购等方面，除广州取消120平方米以上限购外，北上深核心区域仍保持严格限购。限贷方面，5.17政策后北上广深均下调了首付比例和房贷利率，其中广州首付比例降至首套15%/二套25%，下调力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、广州同日出台公积金新政，针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金额度的上浮。
二线和三四线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限购政策，多数城市首付比例降至全国下限要求并取消商贷利率下限，多个二线城市首套房贷利率降至3.05%、二套降至3.15%，下调幅度较大。多地快速落实5.17新政，对市场情绪产生积极影响，有利于带动购房需求释放，核心城市市场活跃度逐渐提升。另外，多地通过发放购房补贴鼓励农民进城购房，出台支持农民放弃、退出农村宅基地相关政策。杭州、苏州、武汉、南京等城市出台购房即可申请落户政策，有利于促进人口流入。
各地供给端政策亦在持续优化，为房企建设“好房子”提供了更好条件。如今年3月，上海在第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。另外，江西省、南京、临沂等地均发布住宅品质提升设计相关文件，北京要求“开展保障性住房居住品质调查，提炼‘好房子’基本要素和关键指标，研究制定保障性住房“好房子”建设实施意见和配售型保障性住房建设导则”。
除此之外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式，近两个月广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。同时2024年以来多地推进住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大，国企收旧换新的效果正逐渐显现。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅。
表：2024年上半年一线城市放松限购限贷限价政策主要举措
整体来看，2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调后，6.7国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。
从政策趋势上看，需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间，同时各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”。
供给端，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。
从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
上半年超预期调整，预计下半年在各项政策持续发力下，市场下行态势将趋缓，全年新建商品房销售规模将降至10亿平米以下
2024年1-5月，在高基数、居民置业意愿未见明显改善、二手房市场对新房需求形成一定分流效应等因素影响下，全国新建商品房销售规模同比降幅超20%，4月底中央政治局会议释放政策利好，5月监管部门和各地政府积极落实稳市场举措，核心城市政策效果逐渐显现，带动全国新房市场边际改善，5月单月，全国商品房销售面积、金额同比降幅较4月分别收窄2.1和4.1个百分点，但市场能否筑底企稳并实现修复行情仍依赖于居民收入预期的改善程度。
图：2019年以来央行城镇储户调查中有关收入和就业预期变化情况
短期居民收入和就业预期尚未明显改善。根据央行《2024年第一季度城镇储户问卷调查报告》，2024年一季度城镇储户收入信心指数与上季基本持平，仍处于近几年较低水平；就业预期指数较上季度提升0.2个百分点，但整体亦处于2019年以来相对低位，城镇储户就业、收入预期并未出现明显改善，预计将继续拖累居民置业意愿，制约房地产市场修复节奏。
根据中指调查数据，2024年6月，受访者选择“购房意愿强于上月”的比例较上月下降2.4个百分点，“购房意愿弱于上月”的比例环比提升，购房者观望情绪仍较重，居民入市节奏放缓，受访者选择1年内置业的比例继续下降，环比下降0.5个百分点。
另外，二手房价格明显下跌、区位配套更为优越等因素影响下，二手房性价比进一步提升，购房者选择二手房的意愿仍较高。综合来看，当前制约新房市场修复的因素并未出现明显改变，预计2024年下半年新房市场仍处于筑底阶段。
值得关注的是，5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，用于收购房企已建成未出售的商品房。假设收购主体20%的资金为自有资金，80%的资金从银行贷款，按均价1万元/平方米、7折收购计算，5000亿元贷款合计可收购接近9000万平方米商品住宅，若政策加快落地，将对稳市场起到积极作用。
表：2024年全国房地产市场主要指标预测结果
从下半年市场走势来看，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，随着去年高基数效应进一步减弱以及房地产供需两端政策持续发力，乐观预期下，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年销售面积9.9亿平方米，同比下降10%左右；中性预期下，下半年全国新建商品房销售面积同比仍下降约10%，全年同比下降接近15%；悲观预期下，居民收入预期仍偏弱，稳市场、去库存政策不及预期，则下半年全国新建商品房销售面积同比降幅仍较大，全年降幅约18%。
图：2022年以来各线代表城市新建商品住宅成交面积走势
下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。2024年上半年，在高基数影响下，各线城市新房成交面积同比降幅均较大，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。从全年来看，各线城市新房市场调整态势或较难改变，部分核心城市因去年上半年高基数，全年成交面积同比降幅或较大，如北京、杭州、成都等城市。
图：2012年以来全国商品房待售面积及新开工面积同比
土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，新房成交面积同比降幅仍较大，商品房待售面积处于高位，或将继续制约房企新开工规模，下半年新开工面积同比降幅或仍较大。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是新开工最前端指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，上半年同比下降29.3%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模；同时，今年以来，全国新建商品房销售面积同比降幅超20%，尚未出现好转迹象，预计也将制约下半年新开工节奏；另外，2024年5月，商品房待售面积（已竣工未售面积）超7.4亿平方米，处于历史高位，或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，下半年新开工面积或难有明显改善，同比降幅或仍较大。
4月30日，中央政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量房产与保障房相结合已经成为重要方向，通过现有存量房产转化为保障房或导致短期配售型保障房新增建设放缓，进而导致其对新开工面积的支撑受到一定影响。
图：2019年以来施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势
在房地产施工面积大幅下滑、新开工面积延续回落态势、竣工面积同比下降等多个因素影响下，下半年建筑工程投资或整体处于低位，这仍将是房地产开发投资的主要拖累项之一，预计下半年建筑工程投资整体处于低位，同比或继续下降。另外，今年以来土地出让金大幅下滑，或将拖累下半年土地购置费修复。
综合考虑建筑工程投资和土地购置费（两项占房地产开发投资的比重超90%），预计下半年房地产开发投资的表现或仍较弱，但随着低基数效应的逐渐显现，下半年房地产开发投资额同比降幅或收窄。全年来看，中性情形下，房地产开发投资同比下降接近8%，悲观预期下，同比降幅或超10%。
整体来看，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供给端，新房销售市场修复节奏缓慢、土地市场缩量态势未改、商品房待售面积处于高位等因素影响下，新开工面积下行态势或较难改变，全年预计同比降幅仍接近20%；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。
解放思想，实质性推进去库存并加力促需求是关键
4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，6月7日国常会提出“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，定调楼市“去库存”。现阶段的“去库存”与上一轮“去库存”相比，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求已经得到满足，库存不仅包括存量房产，也包括闲置土地和存量土地，存量房产中除了涵盖待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。
针对消化存量土地，5月17日，自然资源部相关负责人已经明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。6月25日，据市场消息，自然资源部正协同有关部门研究具体政策，拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地，未来相关配套政策有望逐渐细化落地。
针对消化存量房产，5月17日，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。国企收储未售新房已经成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量房产的重要模式补充。
模式一：国企收储未售新房
“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。
国企收储未售新房将对市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。
表：近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关实践及政策
此前在2023年初，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持8个城市（天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南）试点市场化收购存量住房，增加租赁住房供给。根据中指监测，除了以上8个试点城市之外，苏州、杭州等城市近几年也有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践，5.17政策以来，湖北省、宁夏省、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房。各城市中仅郑州规模较大，截至2024年5月，郑州城发安居累计收购10.6万间房源，房源大部分为商办公寓，有少部分为住宅项目，主要用于人才公寓。近两年试点城市已经积累了部分成功经验，可以为其他城市提供更多参考借鉴，这也有助于推动保障性住房再贷款加快落地见效，加快“去库存”。
值得关注的是，保障性住房普遍对户型/面积有一定限制，与在售新房或存在一定错配，同时若转化为配售型保障房，则需要较大幅度打折收购才能满足配售政策（通常要求价格是周边商品房的50%）；若转化为保租房，多数城市租金收益率较低情况下也需要贴息、项目打折等配合才能实现收益平衡。
模式二：以旧换新
“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。根据中指研究院监测，截至2024年6月30日，全国已有超90城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。
“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。
“换新”环节中，各地政策存在一些差异。
（1）一种由国企平台收购，同时给予换房人较大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。根据中指监测，目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。郑州“收旧换新”由国资平台直接收购业主旧房，截至6月30日，据郑州房产交易服务平台显示，换房人可选新房楼盘共计191个，一方面，换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。
（2）另一种是收购房源的国企平台限定换房人仅可购买该企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目前大部分城市采取这种方式。限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因，但若进行收储的房企在当地项目较多，也会产生较好效果。
以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从南京第一阶段效果来看，由于南京安居旗下在售项目较多（14个项目可选），房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极，相应的住房需求得以及时释放。截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。
城市案例--南京
第一阶段：
4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。
试点方式：试点期间（2024年12月31日前），换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
收购主体：南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司）。
相关要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。首批试点限额2000套。
可购房源：可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下14个项目，约7800套。
第二阶段：
6月6日，南京房产微政务发布《关于推出住房消费第二批次“以旧换新”房源的通知》。
试点方式：2024年6月10日-12月31日，市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。
收购主体及要求：南京奥体建设等12家房企，房企自行确定旧房收购范围和条件。
可购房源：再推出21个新建商品房项目2780套房源。
随着政策的推进，南京6月开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定。从参与房企来看，仍以城投或国企为主，部分项目为民企与国企合作项目。项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。而后，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动，其中江宁区房地产企业联盟（9家房企）10个楼盘提供了1000套房源，浦口、建邺区分别收购存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民企项目参与其中。
整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。当然，相比国企直接收储未售新房，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。
模式三：非居改租
“非居改租”指针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。2021年，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出对闲置和低效利用的非居住存量房屋，在符合相关条件下，允许改建为保障性租赁住房。
在政策支持下，“非居改租”成为各城市积极探索的重要方向，北上广深、天津、厦门等很多重点城市均出台了“非居改租”相关政策，普遍对改建范围、改建标准及流程进行了明确规定，改建项目用作保租房期间，普遍明确不变更土地性质，不补缴土地价款，并按规定享受金融、财政税费减免等优惠。
从本轮消化存量房产的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为保障性住房，在住房保障体系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。
针对配售型保障房，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。当下我国房地产市场总体供过于求，多数城市基本住房需求已得到满足，并且商品房市场存在较大库存压力，因此各地应落实“以需定建”，控制配售型保障房的新建规模，优先通过存量房产转化为保障性住房的方式进行筹集，避免造成新的库存问题，促进房地产市场平稳健康发展。
针对配租型保障房，当前出台消化存量房产相关政策的城市多数将存量房产转化为了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍有一定缺口，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复，但相比“纳保”筹集的方式，国企收储存量房产转化为保租房需要较多增量资金支持。
表：部分重点城市保租房筹集计划与完成情况
随着中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，去库存已成为短期房地产政策的重心之一。结合从5.17政策基调来看，国企收储未售新房正成为政府力推的消化存量房产的模式，除此以外，预计地方已有实践经验的国企收旧换新、非居改租等模式可能也将继续同步推行。
与此同时，由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排，盘活存量土地也是控制与去化市场库存的重要措施。中央已经提出，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。在中央精神指导下，各地政府预计将加大存量土地盘活力度，促进土地资源节约集约利用，化解市场库存压力。
另外，解决房地产面临的问题，本质仍是尽快推动市场交易恢复，加大促需求力度，如优化核心城市限制性政策，降低交易税费、加大购房补贴力度等。整体来看，当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，从5.17新政来看，政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进，并围绕控制供给，加快去化等出台了具体政策措施。未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实，预计将有利于加快房地产市场企稳恢复。
2024年以来，房地产仍处于调整阶段，房企销售延续下滑态势，降幅略有收窄。上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比降幅连续4个月收窄。供地量大幅减少及房企投资仍偏谨慎下，TOP100企业拿地总额同比下降超三成。融资方面，房企融资规模同比下降超两成，信用债占比提升。上半年，监管部门持续释放政策利好，企业应紧抓地方政府收储机会，积极去库存，同时借助项目“白名单”，积极融资稳定现金流，并增强品牌力和产品力，打造适应购房者需求的“好房子”。
图：2021年至2024年上半年TOP100房企累计销售额均值及增速情况
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月收窄3.8个百分点，连续4个月收窄。6月份，典型企业如绿城中国、中建壹品等销售增长较为明显。上半年，百亿以上阵营44家，阵营调整还在持续。千亿以上阵营6家，较去年同期减少1家，销售额均值1330.8亿元。第二阵营（500-1000亿）企业4家，较去年同期减少6家，销售额均值577.8亿元。第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少10家，销售额均值387.2亿元。第四阵营（100-300亿）企业为28家，较去年同期减少17家，销售额均值163.2亿元。
图：2022-2024年上半年TOP100企业拿地总额
2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅继续扩大。4-5月，土拍政策频出，房地产企业也在积极适应并调整战略。一方面，对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。另一方面，对于性价比不高的地块，房企拿地较为谨慎。
融资方面，房企融资规模同比仍下降。2024年上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%；其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。信用债为主要债券融资渠道，占比提升。信用债占比65.5%，同比提升4.2个百分点，在政策支持的影响下体现出了一定的融资韧性；海外债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，融资渠道几近关闭；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。
整体来看，2024年上半年，虽然楼市政策不断优化，但政策显效尚不明显，企业销售去化仍承压。下半年，稳市场、去库存政策有望继续发力，在此背景下，一方面，企业应利用政策机遇，积极与地方政府对接去库存，同时把握核心城市政策窗口期，加大营销力度促回款，并持续提高产品力，打造符合市场需求的“好房子”；另一方面，房企应顺应时代发展，积极探索并确立新的发展模式，“轻重并举”或是重要发展方向，企业应加强拓展轻资产业务机会，其中地方国资托底项目、保障性住房项目等具备较大代建空间，需积极把握代建机会。
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