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摘要：
规模排行：2024年7月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量提升至117.4万间，入榜门槛提升至13198间，联投新青年、方隅公寓进入7月榜单；累计管理房源量达172.3万间，较6月增加1.2万间，城投臻寓新晋上榜。
政策动向：中央层面，三中全会《决定》强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。发改委全面推动基础设施REITs常态化发行。中央政治局会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房。地方层面，天津推动非居住存量房屋改建，闲置和低效利用非居住存量房屋，可以申请改建为保租房。深圳、石家庄明确其中面向社会出租的保障性租赁住房租金原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。长沙提出存量房作为租赁住房运营满3年后并符合其他条件的，可以退出长租协议。北京加强全市住房租赁押金托管、租金监管工作。广东省、大连、南宁等10省市支持收购已建成存量商品房用作保障性住房。
市场运行：2024年7月，在毕业季住房租赁需求支撑下，重点城市普通住宅平均租金保持相对稳定，50城住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比上涨0.02%，同比下跌1.77%。
土地情报：上海、宁波慈溪共成交6宗涉租用地，租赁住房合计规划建筑面积约5.4万平方米。
01
规模排行
1.榜单解读
开业规模榜：TOP30入榜门槛提升至13198间
据中指研究院统计，2024年7月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达117.4万间，较6月增加约1.4万间。开业规模TOP30入榜门槛提升至13198间。
分类来看，开业榜TOP30中，分别有13家房企系住房租赁企业、7家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。联投新青年，方隅公寓近期多家门店开业，规模明显增加，进入榜单。与6月相比，榜单内房企系增加1家，创业系减少1家。从开业规模变动来看，房企系开业规模增加2.1万间，地方国企系、中介系开业规模分别增加0.3万间、0.2万间，创业系减少1.3万间。
表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计
管理规模榜：TOP30企业累计管理房源量提升至172.3万间
据中指研究院统计，2024年7月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达172.3万间，较6月增加1.2万间。管理规模TOP30入榜门槛为19535间。
分类来看，管理榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系。从榜单变动情况来看，城投臻寓新晋上榜，房企系减少1家，地方国企系增至9家。管理规模方面，地方国企系、中介系管理规模分别增加2.5万间、0.2万间，房企系规模较6月下降1.5万间。
表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计
2024年7月代表企业已开业轻资产项目规模
2.企业动态
建设运营
7月，地方平台与全国化布局的长租公寓运营企业建设运营的保租房项目均在积极入市，如上海目前最大体量宿舍型保租房社区——城璟?松江中山社区、嘉兴首个未来社区板块保租房——有巢公寓嘉兴东栅店、西安安居集团打造的安居·乐筑（老城根店）等。与此同时，华发优生活进驻包头的首家门店——包头华寓华发新城店也正式开业。
表：2024年7月住房租赁开发运营企业建设运营动态
业务拓展
城家本月新增两个新项目签约，其中与上实城开合作共管的上海闵行紫竹高新区保租房项目——阡集·创社区，项目建筑面积约17万平方米，房源共计1932套；另一项目为八角湾文化旅游中心公寓，将作为八角湾文化旅游中心配套公寓使用，房源440套。乐乎集团与复地产业发展集团达成战略合作，标志着复地正式涉足人才公寓（保租房）领域，此次合作将重点探索租赁住房市场的新模式，涵盖住宅、人才公寓、政府保障性租赁用房等项目的开发、建设、运营和资本化。
表：2024年7月住房租赁开发运营企业业务拓展动态
品牌建设
7月26日，由天津城运发展主办的“乘寓飞行计划”——“城运城寓”品牌发布会在和平区津投广场圆满举行。城运城寓品牌面向亲子居家、Z世代自由青年和都市精英三类客群，分别推出“遇嘉”“遇见”“遇境”三个产品系。其中，“遇嘉”首期项目落位于河西区浯水道与沂山路交口仁湖里1号楼、10号楼，将于2024年10月底前入市；“遇见”首期项目落位于南开区南马路1241号天科数创办公楼，将于2025年初入市；“遇境”首期项目落位于和平区台儿庄路与大连道交口宝融大厦A座，将于2025年上半年入市。
融资动向
7月，住房租赁行业资产证券化稳步推进。7月2日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划成功设立，发行规模11.7亿元，产品期限为66年，30日专项计划正式挂牌上市。华发和上海地产的租赁住房ABS也有一定进展，其中华金-华发租赁住房三号资产支持专项计划资产支持证券项目获上交所反馈，计划发行的总额达50亿元；国君-地产住发保障性租赁住房资产支持专项计划项目获上交所受理，计划发行的总额达70亿元。
租赁住房信贷支持持续落地。建行湖北省分行为解决武汉中新国闻置业有限公司融资困境，以住房租赁为切入口，积极对接武昌滨江国际项目的融资需求，创新推出住房租赁支持贷款、住房租赁经营贷款等信贷产品，成功为该公司提供授信额度2.63亿元，待落实相关放款条件后进行贷款投放。
表：2024年7月住房租赁市场融资情况
02
政策动向
1.住房租赁市场指导与支持政策
中央层面：加快建立租购并举的住房制度，全面推动基础设施REITs常态化发行
7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》发布，强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求”。
7月26日，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，明确“全面推动基础设施REITs常态化发行”，发行范围增加了长租房等资产类型。国家发展改革委投资司相关领导就《通知》答记者问时明确“常态化发行阶段，国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求，更多交由市场自行判断、自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理”，“明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求”，“提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%”等支持举措。
7月30日，中央政治局会议强调“要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。
7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。在具备条件的城市推进保障性住房建设”。
地方层面：广东省、大连、南宁等10省市鼓励收购商品住房用作保租房，深圳、石家庄明确社会类保租房租金标准
供应方面，天津推动非居住存量房屋改建，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可以申请改建为保租房。吉安选取部分商品房房源开展“租购并举”试点工作，即房地产开发企业可与承租人签订租赁期限最高不超过5年的租售合同，租金原则上根据市场评估价和市场行情确定，自合同签订之日起5年内承租人可以以租金抵扣房款的方式在同等条件下优先享有房屋购买权。西安面向应届毕业生提供保障性租赁住房专项房源，符合要求者可申请租金、租赁时长等专属权益，以确保广大毕业生平稳过渡。同时，广东省、大连、南宁等10省市支持收购已建成存量商品房用作保障性住房。
市场规范管理方面，武汉发布《武汉市住房租赁条例》，规范住房租赁行为，明确出租人和承租人权利义务；加强行业管理，规范发展市场新业态；加强引导和规范，多措并举发展住房租赁市场。石家庄将保障性租赁住房分为“定向出租”和“面向社会出租”两种类型。其中面向社会出租的保障性租赁住房租金原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。深圳明确社会类保租房租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%，社会类保租房项目可以直接面向符合承租条件的个人出租，也可以面向用人单位整体出租并由用人单位安排符合承租条件的员工入住。长沙提出不再新增盘活存量房供作租赁住房业务；满足存量房作为租赁住房运营满3年后等条件的，可以退出长租协议。北京加强全市住房租赁押金托管、租金监管工作，押金按照住房租赁合同约定的押金支付时间、金额，存入用于押金托管的账户。
表：2024年7月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策
2.租赁住房供应
上海：截至今年6月底，上海全市共新增建设筹措保障性租赁住房约4.7万套（间），新增供应约3.4万套（间），均超半年度工作任务量。上海在“十四五”期间已累计建设筹措保障性租赁住房（保租房）37.6万套，完成规划新增总量的80%。
重庆：近年来重庆大力发展保障性租赁住房，截至7月已累计筹集保障性租赁住房28.9万套（间）。
杭州：截至6月底，杭州已筹集保障性租赁住房项目126个、房源6.01万套（间）；新推出保租房项目10个、房源9531套（间），提前完成市政府确定的“筹集保障性租赁住房6万套（间）”年度目标。
青海省：省财政厅下达2024年度补助资金用于支持完成2024年度全省城镇保障安居工程计划任务。即实施老旧小区改造27521户、建设保障性租赁住房1322套、发放公租房租赁补贴4579户、建设棚户区（城市危旧房）改造住房248套。
河北省：2024年计划筹集保障性租赁住房2万套以上。截至6月底，全省已新筹集房源19477套。
上海宝山区：上半年完成保障性租赁住房筹措3954套，新增供应保障性租赁住房2965套，筹措建设者管理者之家床位954张。
惠州：2024年，计划筹建公共租赁住房350套；计划分配公共租赁住房470套：实施发放住房租赁补贴316户。2024年，计划筹建保障性租赁住房6484套；计划分配保障性租赁住房5569套。
郑州：2024年计划筹集保障性租赁住房16415套。公布16个郑州市2024年保障性租赁住房计划建设重点项目，其中，中原区4个、二七区2个、金水区4个、惠济区2个、经开区1个、郑东新区3个。
03
市场运行
1.整体租金：7月50城住宅平均租金环比上涨0.02%，同比下跌1.77%
2024年7月，在毕业季租赁需求支撑下，重点城市普通住宅平均租金保持相对稳定。根据中指50城住宅租赁价格指数，7月，全国50个城市住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比上涨0.02%，涨幅较上月扩大0.01个百分点；同比下跌1.77%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。
图：2021年7月至2024年7月50城住宅平均租金及环比涨跌
2.重点城市租金：50城中23个城市住宅平均租金环比上涨，数量与上月几近持平
2024年7月，重点城市住房租赁需求稳中小幅波动，租金上涨城市数量与上月几近持平。2024年7月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为23个，较6月减少1个。具体来看，北海涨幅最大，为0.57%；泉州、合肥、天津涨幅在0.3%-0.5%之间；广州、深圳等9个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间；南京、长春等10个城市涨幅在0.1%以内。
2024年7月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为27个，较6月增加1个。具体来看，温州、绍兴、贵阳环比跌幅在0.5%以上，其中温州跌幅最大，为0.76%；昆明、兰州、南宁跌幅在0.3%-0.5%之间；海口、徐州等17个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间，杭州、无锡等4个城市跌幅在0.1%以内。
图：2024年7月50个城市住宅平均租金及环比涨跌
04
土地情报
7月重点22城共成交6宗涉租用地。重点22城中，上海共成交5宗涉租用地，合计规划建筑面积约2.5万平方米。其中嘉定区JDC11201单元25-04地块30%建设保障性住房租赁用房，建筑面积约1.1万平方米，其余四宗地块部分将建设公租房。宁波慈溪成交1宗涉租用地，慈土储（周巷）202402#地块将用于建设保租房，合计规划建筑面积约3.0万平方米。
表：2024年7月重点22城涉宅用地成交信息
- 2024年7月中国住房
- 中国住房租赁企业
- 2024年7月住房租赁企业规模排行榜
