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（一）保租房筹集：2024年保租房筹集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目标
全国保租房建设、筹集、供给进度加快。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。10月17日，住建部部长倪虹表示“2024年1-9月，全国已建设筹集保障性住房148万套，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。”
部分省市已提前完成2024年度保租房筹集目标。根据各地住建部门披露数据，当前已有多个省市提前完成2024年度保租房筹集目标，如安徽、江西、杭州、唐山等。另外，截至11月，天津2024年5000套（间）保租房筹集任务已接近完成；黑龙江、河南、四川、上海等多个省市保租房筹建目标已完成超70%，2024年筹建任务有望顺利完成。
表：2024年部分省市年保租房筹集计划完成情况（单位：万套）
注：标*为计算数据
今年以来，“存量转化”成为保租房筹集的重要渠道，多地鼓励通过非居改租、收储改租等方式盘活现有资源来增加保租房的供给。在政策支持下，郑州、重庆、济南、福州等地收购存量房转作保租房陆续落地，“市场+保障”的住房供应体系进一步完善。
（二）保租房公募REITs：总体运营稳健向好，保租房REITs发行进程加快
项目运营：保租房REITs底层资产项目运营总体平稳，区位欠佳项目出租率出现下降
根据各保租房REITs最新披露的季度报告，2024年三季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上（招商基金蛇口租赁住房REIT尚未开始公布季度报告），其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目租金明显低于周边租赁项目，平均出租率位居第一梯队，普遍在95%及以上，中金厦门安居REIT的两个项目持续保持基本满租状态。华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目定价更趋市场化，平均出租率位居第二梯队，项目出租率普遍在90%-95%之间。
表：各保租房REITs底层项目不同时期出租率对比
基金收益：保租房REITs运行整体稳健向好，前三季度基金收入与净利润同比均有所增长
保租房公募REITs运行整体稳健向好。根据披露数据，基金收入方面，2024年前三季度，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入同比均实现小幅增长。净利润方面，除红土创新深圳安居REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中华夏基金华润有巢REIT增幅较为突出。可供分配金额方面，前三季度保租房REITs整体可供分配金额同比下降7.8%，其中除中金厦门安居REIT同比基本稳定以外，其余保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或带来一定影响。
表：保租房公募REITs核心财务指标数据
REITs发行：保租房REITs“首发+扩募”并行，2024两支REITs发行上市
2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月正式发行上市，保租房REITs市场扩容至6支，总发行规模提升至95.5亿元。2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。
扩募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出扩募计划。其中首批上市的华夏北京保障房REIT扩募进程最快，在5月23日率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目；9月华夏北京保障房REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理；11月获上交所反馈。华夏基金华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已先后在6月、8月发布扩募启动公告。整体来看，四支保租房REITs拟扩募资产均与首发资产处于同一城市，仍主要分布在一线城市。
首发方面，2024年多家企业宣布启动保租房REITs申报工作并获得实际进展。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月在上交所、深交所正式发行上市，成为保租房REITs领域新成员。同时，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。建信建融家园租赁住房REIT于4月15日获得上交所反馈，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也已正式申报至上交所，保租房REITs发行节奏明显加快。
表：汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT的基本信息
住房租赁优秀企业积极开拓租赁赛道，开业规模TOP30企业开业房源量超120万间。2024年，住房租赁行业融资政策更加完备，在中央持续强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的背景下，住房租赁市场地位进一步强化。同时，伴随着重点城市租售比持续回升，住房租赁行业投资收益率也在不断改善，越来越多的企业积极投身住房租赁赛道，住房租赁优秀企业紧抓资源拓展业务规模。根据中指研究院监测数据，截至2024年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达122.6万间，较2023年末增加14万间。
此外，除了继续积极拓展业务规模，部分住房租赁企业在经营模式上也做出一些创新以适应市场变化，如尝试“长短租”混合经营模式。近两年，受就业环境影响，一定比例的租客工作稳定性有所下降，短租需求比例明显提升，同时企业方面通过长租兜底、短租实现溢价以获取最大化收益的动力较强，在此背景下，长短租灵活组合的租赁模式逐步成为行业运营模式新趋势。
表：截至2024年11月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模
分类型来看，房企系规模总量及增量优势突出，地方国企系储备房源开业速度加快。
开业规模位居全国TOP30的房企系住房租赁企业，普遍为在房地产行业耕耘多年、全国化布局的头部房企，此类企业在获取优质资产方面具备较强竞争优势。2024年在企业积极开拓住房租赁市场的背景下，房企系管理规模明显提升。截至2024年11月，TOP30企业中，房企系累计管理规模达85.8万间，较2023年末规模增加5.5万间。
地方国企系租赁企业依托平台优势，近两年收储了较多的物业资产，进入2024年，地方国企系管理资产开业速度有所加快，截至2024年11月，地方国企系企业总体开业规模达16.2万间，较2023年末增加3.5万间，增幅显著。
地方国企系企业的入局给轻资产运营企业也带来了新的拓展机会，地方国企系拥有大规模房源资产，但运营水平仍待逐步提升，为了能更好地盘活存量资产，使之有效成为高质量的租赁住房供应，地方国企系和轻资产运营企业合作运营逐步增多。在此背景下，部分优秀的住房租赁企业凭借自身核心优势，成功实现了轻资产管理输出。
（一）趋势展望：存量盘活及金融助力带来行业机遇，但租金承压与供应放量加剧运营挑战
农业转移人口为住房租赁市场带来增量需求，政策完善推动市场吸引力进一步提升
租赁需求仍有增长空间。2023年我国常住人口城镇化率为66.2%，未来仍有一定增长空间，7月国务院发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中提出“鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。”未来，在城镇化推进过程中，农业转移人口仍将为住房租赁市场带来较大增长空间。
我国住房租赁市场政策体系持续完善，租购同权逐步推进，供需两端政策持续落地，承租人的权益得到进一步保障，住房租赁市场的吸引力进一步提升。租购同权方面，今年下半年国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》和《关于加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》均对租购住房群体享有同等公共服务权利提出要求，租购同权政策的推动有利于提升租住人口的归属感。供需政策方面，各地公积金、补贴等政策对住房租赁支持力度不断加大，进一步缓解承租人租房压力。同时，规范管理制度不断完善，切实保护承租人的合法权益。随着各项政策的加持，政策法规和市场体系逐步健全，住房租赁市场规模有望持续扩张。
保租房筹集与存量盘活政策协同，市场供应仍在快速释放
当前已有超60城发布了征集商品房用作保障房的公告，若部分收购房源可转化为保障性租赁住房，不仅有助于商品房去库存，同时为住房租赁市场提供了高品质的房源。通过存量转化的项目通常位于城市中心或交通便利的地段，具有较好的区位优势和配套设施，能够满足更多租户的居住需求。通过合理的价格和政策支持，收储项目可以实现长期保本微利运行，同时近几年土地供给收缩也加快市场“再平衡”节奏，资产在跨经济周期过程中有较大增值空间，住房租赁业务为资产盘活探索新路径。
收储转租为国有租赁企业带来了新的发展机遇，部分企业租赁房源的开业规模显著提升。2024年以来，地方国企已然成为住房租赁市场中的中坚力量，作为收购存量商品房的主体，各地以安居集团为代表的国企在住房租赁市场中的参与度渐进提升，并逐渐扩大市场份额。随着收储转租政策的推进，地方国企可以低成本获得储备房源，在市场竞争中更获优势。此外，中央经济工作会议提及盘活存量商办用房，预计商办改租政策也将加快完善推进，为企业盘活存量资产提供支持的同时，加大优质地段商办转租房源的供给。
租金水平下降，短期新建项目入市或加大市场竞争压力
租金下滑是当前住房租赁企业面临的主要挑战之一。近年来，受居民收入预期下降和保租房供应增加等因素的影响，全国重点城市的住宅平均租金呈现下降趋势。根据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了“留客难”的问题。
保租房入市加剧市场竞争。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），其中一线城市预计将筹建200万套（间）保障性租赁住房，占全国总筹建量的22%，保租房已在住房租赁市场中占据重要地位。保租房由于受到政策支持，通常相较于周边市场化房源具有价格优势，满足条件的租客更倾向于选择保租房，从而导致市场化租赁住房的出租率下降。面对市场竞争，企业需要持续提升自身的运营管理能力并积极参与纳保，以维持出租率和经营利润。
配售型保障房的推出可能分流部分租住需求。根据2024年11月自然资源部披露情况，全国65个城市的配售型保障性住房项目正加速落地。配售型保障房为低收入家庭提供了购房机会，但也分流了部分租赁需求。
（二）策略建议：科学研判优选项目，把握机遇盘活存量，强化运营提质增效
科学研判项目可进入性，深度挖掘城市及板块价值，优选项目
我国整体租赁需求规模庞大，但城市间及城市不同板块发展存在明显差异，企业需科学研判优选项目。一线和核心二线城市由于经济实力较强、人口吸引力大、房价收入比较高，成为租赁企业布局的重点区域，但在城市内部，不同区域之间的住房租赁市场发展情况也有不同。人口、产业和配套设施等资源要素在城市各板块之间分布存在差异，导致各板块的租赁需求和投资潜力存在较大差距。住房租赁企业需要对城市板块进行深度研判，以识别不同区域的客群特征和市场需求，做出更精准的决策。近几年中指院为多家头部企业提供住房租赁市场投资策略服务，帮助企业更全面、精准地识别板块投资价值，为企业住房租赁业务发展提供支持。
图：中指住房租赁市场投资策略模型
把握政策机遇，盘活存量资产
非居改租、收储转租等政策有望加快推进，企业需结合自身情况制定相应策略，积极把握政策机遇。对于企业持有的闲置和低效利用的非住宅项目，可抓住政策机遇，通过“非居改租”将其转变为租赁住房，促进存量房产盘活。同时，在房地产去库存的当下，收储转租也有望获得更多政策支持，特别是对于地方国企，可借助市场与政策机遇获取优质资源，提高管理规模。
提高产品品质，强化运营能力，探索新的增长点
面对日益激烈的市场竞争和不断变化的市场需求，住房租赁企业应注重持续提高产品力，加强品牌建设，寻求差异化竞争优势。产品方面，随着基本居住需求得到满足，租客对住房租赁产品功能与品质的追求显著提升。企业应以客户需求为导向，整合多方资源提升产品力，打造差异化体验社区。同时企业需重视客户研究，通过大数据分析和AI技术，深入了解租客的需求和行为模式，从而更精准地设计和优化租赁产品。运营方面，住房租赁企业应不断提升自身的专业化水平，及时应对政策导向和市场形势变化，针对成本、服务、营销等环节进行精细化管理，并利用数字化管理系统优化资源配置，提升组织效能。同时，除传统租金收入模式外，企业需积极探索新的盈利增长点。一方面，当前年轻租客更加注重居住体验和生活品质，住房租赁企业可以通过提供多样化的增值服务增加收入来源。另一方面，企业可通过长短租结合的方式，更好地利用空置房间，满足不同租户的居住需求。
随着租购并举住房制度的深入实施和“市场+保障”住房体系的不断完善，住房租赁行业持续处于快速发展阶段。今年以来，住房租赁金融支持体系渐进完善，调动了市场化机构的积极性，存量盘活也为保租房筹集拓展了渠道，租赁市场有望在政策的引领下加快发展。但值得注意的是，随着越来越多的企业进入到住房租赁赛道，市场租金水平下降以及大规模新建保租房入市也进一步加大了市场竞争压力。在此背景下，企业更需要科学研判优选项目，把握政策机遇盘活存量，并主动适应市场变化，强化运营提质增效，实现企业的可持续发展。
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