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2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
（1）房价：2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续7个月全跌局面，其中成都、深圳连续2个月上涨。2024年，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。
（2）市场供求：根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米（全年预计9.7亿平方米），同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，据初步统计，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约19%，重点30城二手房成交套数同比增长约7%。全年来看，一季度100城新房销售面积同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重点城市新房、二手房成交环比下降，直到9月底迎来大力度政策支持；9.26新政后，核心城市新房销售规模持续改善，四季度重点城市新房销售面积同比增长约16%，30城二手房成交同比增长约35%。2024年，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至11月末，重点城市可售面积出清周期为21.2个月。
（3）需求结构：2024年1-11月，监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位；上海、无锡、绍兴等城市144平米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。另外，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价300万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
（4）土地市场：2024年，300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，出让金规模仅为2020年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
（5）政策展望：中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确2025年任务方向，预计房地产政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”；二是，完善存量商品房收储政策，促进存量商品房去化；三是，盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。
（6）市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。
2024年中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：2024年百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳；改善型楼盘入市带动百城新房价格全年累计上涨2.68%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年百城二手住宅价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。其中，一季度百城二手房价累计下跌1.48%；二季度、三季度累计分别下跌2.16%和2.13%；四季度政策发力带动下，百城二手房价格累计跌幅收窄至1.69%，其中一线城市房价回稳明显，深圳于11-12月，房价呈连续上涨态势，结束之前连跌局面，北京、上海和广州房价跌幅较之前则明显收窄。12月，百城二手住宅均价为14203元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较11月收窄0.04个百分点，已连跌32个月。
新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%，较2023年扩大2.41个百分点。2024年以来，受改善型楼盘入市带动，百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，12月百城新建住宅均价为16654元/平方米，环比上涨0.37%。
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
从涨跌城市个数看，二手房方面，整体价格仍承压，4月至10月百城二手房价格环比呈全跌态势，11月、12月百城中分别有4个和2个城市二手房挂牌均价环比上涨，其中成都、深圳2个月环比连续保持上涨。新房方面，2024年，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在30-50个之间。
（二）成交规模：2024年100城新房成交面积同比下降约19%，30城二手房成交套数同比增长约7%；9.26新政后市场持续改善，四季度核心城市销售同环比保持增长
全国新房：根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄。1-11月商品住宅销售面积同比下降16.0%，商品住宅销售额同比下降20.0%，商品住宅累计销售面积、销售额同比降幅均已连续7个月收窄。
图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比走势
图：2020年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
100城新房：2024年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约19%，四季度以来新房销售规模持续改善。根据初步统计，2024年，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积2340万平方米，同比下降约19%。具体来看，一季度受季节性因素及2023年同期高基数影响，销售面积同比下降45%；二季度在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松绑带动下，5月、6月市场成交有所回升，单季销售面积同比降幅收窄至26%；进入三季度，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，新房市场成交持续走弱，季度环比下降16%，同比在低基数下下降15%。9.26中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，释放最强稳地产信号，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等一系列支持政策落地，极大地提振了市场信心，四季度100城新房销售面积同比增长16%，其中10月核心城市市场成交活跃度明显提升，重点100城新房销售面积同比转增，结束16连跌，11月同比增长20%，12月在“减税”政策及集中网签推动下，重点100城新建商品住宅成交面积继续回升，环比增长约17%，同比增长约18%。市场出现阶段性“回稳”。
图：2022年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势
从不同梯队城市来看，据初步统计，2024年一线城市新建商品住宅累计销售面积同比降幅最小；四季度各线城市销售面积同比增幅均超10%，一线城市市场修复较快。
一线城市2024年销售面积同比下降约10%，其中四季度同比增长40%。2024年，一线城市新建商品住宅单城市月均成交61万平方米，同比下降约10%。在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下，四季度一线城市新房销售面积同比增长40%，由于广深政策力度强于京沪，市场恢复也相对更好，深圳、广州四季度新房销售面积同比分别增长142%、72%，北京、上海同比分别增长8%、13%。
二线代表城市2024年销售面积同比下降约20%，其中四季度同比增长15%。2024年，二线城市新建商品住宅单城市月均成交37万平方米，同比下降约20%。在9.26楼市一揽子利好政策带动下，四季度二线城市销售面积同比增长15%，其中厦门在利好政策支持、高性价比项目及房票集中入市等多因素推动下，四季度销售面积同比增幅超60%；武汉在政策利好、供应放量及集中备案等多因素影响下，四季度销售面积同比增幅超70%。
三四线代表城市2024年销售面积同比下降约22%，四季度同比增长11%。2024年，三四线城市新建商品住宅单城市月均成交13万平方米，同比下降约22%。9.26新政后，在“以价换量”及核心城市修复带动影响下，部分三四线代表城市销售面积有所改善，如绍兴、惠州等，2024年12月在集中网签影响下，三四线代表城市销售面积同比增幅超10%。
图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势
30城二手房：2024年30城二手房成交同比实现增长，四季度成交加快放量。据初步统计，2024年，30个重点城市二手房成交约165.7万套，同比增长约7%。具体来看，受季节因素及2023年2、3月高基数影响，一季度二手房成交套数同比下降21%；5.17楼市一揽子利好政策落地后，市场情绪有所回升，6月二手房成交量环同比止降转增，二季度二手房成交套数同比微增1%。三季度随着政策效果逐渐减弱，8-9月二手房成交持续走低，但整体成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套数同比增长15%。四季度30城二手房成交套数同比增长35%。在9.26楼市一揽子利好政策刺激下，市场信心逐步恢复，10月二手房成交套数同比增长23%，11月同比增长约25%，12月二手房成交继续放量，单月成交套数创近21个月新高（2023年4月以来）。
（三）需求结构：改善性需求仍是新房市场重要支撑，核心城市刚需入市节奏加快
图：2024年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比高达55%。北京120平方米以上大户型占比超其他一线城市；二线代表城市中，厦门、沈阳、福州等城市中小户型占比较高，均超30%；长沙、杭州、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导，其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成。三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山、绍兴90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。
从成交套数占比变化来看，与2023年同期相比，2024年1-11月，30个代表城市中，24个城市144平方米以上再改类产品成交占比有所提升，其中上海、无锡、绍兴144平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过5个百分点，杭州、长沙、合肥、青岛等核心二线城市144平方米以上住宅成交套数占比也增长明显。
从各总价段成交情况来看，随着二手房价格持续下调，2024年二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加，未来或有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。与此同时，2024年以来在政策支持下，多个核心城市高端改善需求韧性较强，对新房市场起到重要支撑。2024年1-11月，一线城市中上海2000万以上新房成交套数同比增长52%，深圳2000万以上新房成交套数同比增长49%；二线城市中成都、无锡、青岛1000万以上新房成交套数同比增幅均超20%，合肥、西安800-1000万新房成交套数同比增幅均超40%。高端改善需求大幅增长对新房市场形成一定支撑，但同时值得注意的是，高端需求的成交量总体相对有限，持续释放后或造成一定需求透支，同时叠加房企产品供应“豪宅化”趋同，竞争加剧，需关注后续市场持续性。
（四）供求关系：库存规模仍处高位，可售库存出清周期为21.2个月，去化压力仍突出
全国：房屋施工面积同比延续下降趋势，新开工面积同比降幅仍较大。2024年1-11月，全国房屋施工面积为72.6亿平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积为50.8亿平方米，同比下降13.1%。1-11月，全国房屋新开工面积为6.7亿平方米，同比下降23.0%。其中住宅新开工面积为4.9亿平方米，同比下降23.1%，整体表现偏弱。1-11月全国房屋竣工面积4.8亿平方米，同比下降26.2%。
图：2016年至2024年50个代表城市商品住宅月均批准上市面积及同比走势
图：2020年以来50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势
重点城市：2024年，50城商品住宅月均批准上市面积同比下降约三成，供应规模处2016年以来最低水平。据初步统计，2024年，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积1157万平方米，同比下降约29%（同口径销售面积同比下降约19%），新房供应持续缩量，供给端表现整体偏弱。具体来看，一季度受春节假期影响，房企推货规模较低，叠加去年高基数影响，批准上市面积同比下降36%；6月房企冲刺年中业绩带动批准上市面积环比小幅回升，二季度新批上市面积同比降幅收窄至33%；进入三季度后，销售表现低迷，房企推盘意愿不高，新房批准上市面积单季同比下降29%。四季度50个代表城市批准上市面积环比增长约13%，同比下降约18%，其中11、12月，在销售改善及冲刺全年业绩目标影响下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比连续增长，12月环比增长约7%，同比下降约17%。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
可售库存来看，50个代表城市可售面积小幅下滑但仍处在相对高位，出清周期为21.2个月。截至2024年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平方米，较2023年底下降6.7%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至11月末，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月，较10月缩短0.9个月。
（五）土地市场：2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地市场整体仍承压；年末核心城市加快卖地，北上杭等优质地块土拍竞争激烈
受供应端缩量影响，2024年住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金仅为2020年高点四成左右。根据中指数据，2024年，300城各类用地成交规划建面为14.0亿平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.3%。出让金方面，2024年，300城各类用地出让金2.7万亿元，同比下降23.1%，其中住宅用地出让金2.1万亿元，同比下降27.8%，较2020年高点下降60.3%，地方财政承压。根据财政部数据，2024年1-11月，国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。溢价率方面，2024年，300城各类用地及住宅用地溢价率分别为3.8%、4.3%，较2023年分别下降0.3和0.4个百分点。
流拍撤牌方面，根据中指数据，2024年300城住宅用地流拍撤牌944宗，流拍撤牌率15.6%，较2023年下降5.2个百分点。当前土拍市场仍面临一定压力，尽管2024年多地在土地出让前发布拟出让清单，但房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或自身深耕区域外，拿地力度均较一般。
表：2024年各梯队城市住宅用地成交情况
成交规模方面，各线城市同比均下降。根据中指数据，2024年一线城市成交面积同比降幅约4成，降幅高于二线、三四线城市。二线城市成交面积同比降幅近3成，其中成都、杭州、苏州、宁波、重庆降幅均在4成以上。三四线城市土地市场调整相对较早，成交面积同比降幅近2成。从近几年各线城市成交规模变化来看，一线城市宅地成交面积峰值出现在2021年，而二线及三四线城市峰值均出现在2020年，其中三四线城市2019、2020年成交规划建面均超6亿平米，占300城比重约为56%，随着市场持续下行，三四线城市库存去化压力逐步加大。
图：22个重点城市2024年溢价成交情况（市本级）
土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要布仓地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。根据中指数据，2024年22城住宅用地溢价成交占比为21.1%，较2023年回落11.0个百分点。各城市来看，杭州、深圳、上海溢价成交宗数占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。济南、南京虽然出让宅地数量最多，但溢价宗数占比均不足1成，而郑州、无锡、长春2024年以来仅2宗宅地溢价出让，沈阳宅地均底价成交。
在9月底新政持续显效下，10月以来，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍热度继续升温。如10月22日，杭州上城四堡七堡单元JG1402-36地块溢价率达29%；10月29日，杭州蜀山单元XS150201-73地块溢价率达51%。11月6日和11月15日，成都高新区桂溪街道、锦江区柳江街道两宗地块溢价率分别为46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州萧山奥体博览中心、上城城东新城、西湖之江度假区3宗地块溢价率均在30%以上；11月27日，上海浦东新杨思地块触达中止价转入“高品质建设”环节（溢价率达40.4%）；12月19日，杭州萧山区北干东单元地块溢价率达77%；12月30日，上海徐汇龙华地块触发中止价（溢价率达40.0%），装标竞到7000元/㎡，配套公建竞到1840㎡。
拿地企业方面，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。根据中指数据，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比32%，两者合计达78%，较2023年提升3个百分点，仍是拿地主力。具体来看，北京、上海、广州、深圳等城市央国企占比均在八成左右，土拍情绪偏弱的城市地方国资占比较高，如无锡、沈阳、南京、福州、长春等城市地方国资占比均超5成。
（六）开发投资：1-11月房地产开发投资额同比下降10.4%，降幅仍较大
图：2014年至2024年11月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
房地产开发投资额同比下降超10%，整体表现偏弱。2024年1-11月，全国房地产开发投资额为9.4万亿元，同比下降10.4%。其中，住宅开发投资额为7.1万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为76.0%。
房企到位资金同比降幅持续收窄，但整体降幅仍较大。2024年1-11月，房地产开发企业到位资金为9.7万亿元，同比下降18.0%。其中，国内贷款为1.3万亿元，同比下降6.2%；自筹资金为3.5万亿元，同比下降11.0%；定金及预收款为3.0万亿元，同比下降25.2%；个人按揭贷款为1.4万亿元，同比下降30.4%。
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