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报告要点：
1.改革房地产开发融资方式，支持房企缓缴土地出让金。
2.并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股权。
3.中金资本、招商平安资管有意参与金科重整，信达地产联合中国信达纾困深圳城更项目。
01
房企政策：改革房地产开发融资方式，支持房企缓缴土地出让金
中央层面，7月21日，“二十届三中全会”《决定》指出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。7月30日，中共中央政治局召开会议，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。本次《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。
地方层面，监管机构出台政策推动融资协调机制进一步落地，优化预售资金管理，支持房企分期缴纳土地出让金。徐州市、襄阳市、昆明市、益阳市、贵阳市、吉安市、江阴市、永州市、赣州市、雅安市、九江市、萍乡等城市进一步推动融资协调机制落地，优化预售资金监管，支持见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金，适当拉长土地出让金付款时限，合理调整城市基础设施配套费缴纳节点，帮助企业缓解资金压力。（更多房企政策监测，点击索取）
表：2024年7月中央及地方层面涉及房地产企业融资政策
02
企业并购：并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股权
根据中指研究院监测，2024年7月房地产行业共进行16笔并购交易，比上月减少1笔。其中，9笔交易披露交易金额，总交易规模约53.0亿元，环比减少68.7%，平均单笔交易规模5.9亿元，环比减少47.8%。从并购交易总的数量与规模来看，2024年7月并购活动热度有所回落。
图：2023年1月至2024年7月房地产行业进行并购交易笔数与交易规模情况
从交易标的业务类型看，2024年7月房地产行业进行的并购交易包括地产开发、商办及物业项目等。住宅开发方面，出险房企出售项目股权回笼资金。7月，荣盛发展1000万元转让唐山泓洲房地产开发有限公司51%股权，退出唐山小白家沟村项目。据了解，该项目土地分为东西两块，目前东地块部分楼栋已完成建设，西地块尚未开发。华夏幸福出售任丘孔雀城房地产开发有限公司100%股权与任丘市城市规划展览馆资产，盘活自身资产，实现资金回收。
表：2024年7月房地产行业并购交易分类型统计
多元业务方面，房企出售商办项目，以快速获取流动资金。7月，万科印力集团将其持有的上海南翔印象城MEGA48%股份出售给外资股东GIC。交易完成后，GIC将持有项目98%股权，剩余2%的权益由万科印力集团持有。据了解，上海南翔印象城MEGA商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米，位列上海已开业商业体前10位。2023年，南翔印象城总销售额突破46亿元，同比增长15%，位列上海销售额前10位。从租金收入角度来看，上海南翔印象城位列万科运营管理的商业项目第二位。本次交易的价格虽未透露，但据市场消息，交易规模在20亿级别。万科出售该项目股权，符合其近期的发展战略，有助于回笼资金。万科在2023年年报中明确表示，将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。在4月底举行的万科2023年度公司股东大会上，万科管理层也表示将展开瘦身计划，聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，推进商办等大宗资产交易。
上市公司持续剥离房地产开发业务，聚焦其他主业。7月，冠城大通发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东，交易完成之后，冠城大通不再从事房地产开发业务，经营上聚焦电磁线的研发、生产与销售主业。目前，该交易尚处于筹划阶段。
03
并购金融：中金资本、招商平安资管有意参与金科重整，信达地产联合中国信达纾困深圳城更项目
集团层面，金科重整第一次债权人会议各议案获得债权人表决通过，目前已收到中金资本意向函、招商平安资管已参与重整投资报名。7月25日，金科重整召开第一次债权人会议，通报了金科资产负债审计、评估和债权申报等情况，审议的《非现场及网络债权人会议召开及表决规则》、《债务人财产管理方案》等议案均获得债权人表决通过。7月31日，金科发布公告称，在发布市场化招募和遴选重整投资人公告后，已收到中金资本运营有限公司参与重整投资的意向函，同时深圳市招商平安资产管理有限责任公司已参与重整投资的报名并缴纳完毕足额保证金。
项目层面，信达地产联合中国信达纾困深圳两个旧改项目。7月初，信达地产发布公告，联合中国信达成立合伙企业以25.73亿元受让项目公司48%股权。交易完成后，信达系持有项目公司48%股权，招商蛇口持有51%股权，金马控股持股1%。项目公司持有两个深圳市城市更新项目，总开发建设用地面积约为34万平方米，均规划有住宅、商业等业态。未来，信达地产可能作为操盘方参与项目盘活。
表：2024年1-7月金融机构参与房地产并购与纾困情况
附表：2024年7月房地产行业并购情况
- 并购热度回落
- 房企缓缴土地出让金
- 万科出售股权
