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8月7日，上海徐汇区斜土街道地块经72轮竞价触顶摇号，热门地块仍保持较高关注度。近期上海土拍政策再次调整，中指研究院基于最新政策导向、上海土地市场走势，分析本次土拍调整对市场的影响。
核心观点
1.摇号环节改为两轮竞拍，引导房企理性、有序拿地。
2.此次土拍调整顺应改善性住房需求趋势，“好房子”建设进程有望加快。
3.房企拿地研究须更加深入，对产品打造、成本把控要求提高。
8月15日，上海升级土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，同时，静安区挂牌两宗地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元，计划于9月14日出让。
“双高双竞”具体规则如下：
“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
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摇号环节改为两轮竞拍，提升土地资源配置效率，引导房企理性、有序竞争
此前6月7日土拍规则调整中，上海规划资源局发文指出“对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。”
本次土拍规则调整延续此前政策导向，针对热门地块采取“双高双限”规则，并将“摇号环节”改为“第二轮竞高品质”+“第二轮竞价”。此次推出的静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块、静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，第一轮竞价中止溢价率分别为40%、30%；第一轮达溢价率上限后，进入第二轮竞品质阶段，达上限后进入第二轮竞价阶段，最终价高者得。本次规则调整最终让“市场的归市场”，有利于提升土地资源配置效率，多轮竞拍的设置也有助于引导房企更理性、有序竞争。
02
顺应改善性住房需求趋势，引入多项高品质建设标准，引导“好房子”建设意图明确
中央导向明确，住房建设进入“好房子”时期。近两年，中央多次强调支持改善性住房需求、推进“好房子”建设。4.30中央政治局会议首提“人民群众对优质住房的新期待”，6月7日国常会再次强调要“顺应人民群众对优质住房的新期待”，二十届三中全会《决定》中提到“支持城乡居民多样化改善性住房需求”。去年全国住房和城乡建设工作会议也提出“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。
上海实践具有“风向标”意义。早在6月7日，上海规划资源局就表示，“为响应人民群众对优质住房的新期待，……差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质”。本次土拍调整进一步引入“第二轮竞高品质”，新增了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”3项指标。
从市场实际需求来看，本次土拍规则调整顺应了最新需求变化，有助于更好地满足改善性住房需求。根据中指数据，2024年1-7月，上海新房市场高端改善产品成交回升，走出独立行情，2000万以上新房成交套数同比增长超五成，其中4000万以上成交754套，是2016年以来绝对值最高水平。由此可见，当前市场需求结构正在发生变化，优质住宅产品已成为人民的新期待和新需求。
表：2024年1-7月上海新建商品住宅不同总价段成交情况
03
“竞高品质”对房企产品打造、成本把控提出了更高的要求
上海此次土拍规则调整引入“第二轮竞高品质”，对高品质建设标准提出了更高的要求。对于房企而言，在拿地前就必须对目标地块进行更为深入的可行性研究，全面分析其市场需求、产品定位、潜在风险等多方面因素，科学地评估地块的开发潜力。在实施过程中，也必须对项目成本进行严格把控，确保在满足高品质建设标准的同时，仍能保持项目的盈利水平。这对房企在产品打造、成本把控等方面的能力都提出了更高的要求。
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总结&展望
整体来看，上海此次土拍规则的调整有利于提升资源配置效率，让“市场的归市场”有助于引导居民预期，恢复市场信心，同时“竞高品质”也有助于加快推动“好房子”建设进程，为居民提供更加舒适和宜居的居住环境。
从土拍趋势来看，今年以来，上海土地市场冷热分化，宅地共成交26宗，其中17宗溢价，9宗底价，优质板块房企参拍意愿较高，6月7日取消溢价率上限后，热门地块热度提升。预计接下来，上海土地市场或将延续“点状回暖、分化加剧”的特征，在“双高双竞”规则后，优质地块的拿地门槛或将更高，房地产企业需要紧跟市场变化，努力提高自身市场洞察、产品打造、成本管控等多方面能力，以提升企业的市场竞争力。
- 上海土拍政策调整
- 上海土地市场走势
- 房企如何迎接新考验
